청주지방법원 2026타경50596. 오송읍 봉산리 삼부청솔아파트 1동 5층 A-508호, 전용 43.29㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 박의숙 씨이며, 2015년 상속으로 지분 7분의 3을 취득한 뒤 2021년 박도영·박도준 지분 전부를 증여받아 단독소유가 됐습니다. 말소기준권리는 2021.08.03 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 48,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.11.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2026.06.01 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 이 사건은 임차인 확인이 핵심입니다. 박은순 씨의 전입일은 2012.04.16로 말소기준인 2021.08.03보다 앞섭니다. 대항력은 인정되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 보증금, 최종 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 아래 자동 배당표의 인수 0원 수치만으로 실제 인수액이 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 봉산리 612-6 삼부청솔아파트 1동 5층에이-508호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 43.29㎡ · 11층 중 5층 |
| 소유자 | 박의숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 161,749,576원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2021.08.03 설정된 농협은행주식회사 근저당권 48,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.11.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 2026.06.01 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박은순 씨의 전입일이 2012.04.16로 말소기준보다 앞서므로 등기상 권리 소멸만 보고 ‘인수 0원’으로 결론 내릴 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은순 | 전체 | 2012.04.16 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
삼부청솔 동일면적 43.29㎡의 거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 73,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 79,000,000원, 최신 거래는 2026.03 80,000,000원입니다. 현재 최저매각가 81,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.5%로, 신건 자체에는 가격 할인 메리트가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 43.29㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 43.29㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 43.29㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2025.05 | 43.29㎡ | 3 | 76,000,000원 |
| 2025.02 | 43.29㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2025.01 | 43.29㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2025.01 | 43.29㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2024.12 | 43.29㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2023.05 | 43.29㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.04 | 43.29㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 2022.05 | 43.29㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 43.29㎡ | 1 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.29㎡ | 4건 | 79,000,000원 |
최근 거래 흐름은 이전 구간보다 12.3% 상승했습니다. 하락장 보정이 필요한 사례는 아니지만, 그렇다고 신건 가격이 싸다는 뜻도 아닙니다. 최저가 81,000,000원은 최신 거래 80,000,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 대비 102.5%이므로 권리위험까지 감수하면서 신건 가격에 들어갈 할인폭은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,858,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,142,000원 |
위 표는 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인의 실제 배당·인수액을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 박은순 씨의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부에 따라 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔강초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 슬라브지붕 11층 건물의 5층 A-508호입니다.
- 설비. 난방설비·위생 및 급배수설비·화재탐지설비·승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 521,300원/㎡입니다.
- 단지. 삼부청솔은 199세대, 1996.02.14 준공이며 동일면적 거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박은순 씨의 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가 계산이 불가능합니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 우선 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당 후 잔존 보증금을 산정할 수 없습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 81,000,000원은 최근 12개월 평균 79,000,000원의 102.5%이고 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 64,800,000원, 2회 유찰 시 51,840,000원이지만 대항력 임차인 인수액이 남으면 실질취득가는 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 81,000,000원보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 사건은 말소기준 근저당과 후속 경매등기가 정리된다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 2012.04.16 전입한 박은순 씨가 2021.08.03 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 매수인이 최종적으로 얼마를 인수할지, 실질취득가가 얼마가 될지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 가격도 신건 최저가 81,000,000원이 최근 12개월 평균 79,000,000원의 102.5%로 최근 시세보다 높습니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 할인 여부 자체를 판단하기 어려운 물건입니다.
