청주지방법원 2026타경50596. 청주시 청원구 우암동 덕일한마음아파트 102동 206호입니다. 현재 등기상 소유자는 박도영·박도준·박의숙 3명의 공유자로, 2015.06.18 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.08.03 농협은행주식회사 명의 채권최고액 108,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 근저당은 2025.11.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2026.06.01 같은 회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
등기만 보면 매각으로 정리되는 구조가 단순해 보입니다. 그러나 현황조사에는 박은순이 전체를 점유하고 2012.04.16 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 이 날짜는 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 이 사람을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수는 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가와 별도로 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 생기는지, 생긴다면 얼마인지도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50596 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 우암동 353-2 덕일한마음아파트 102동 2층206호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 청원구 향군로74번길 26 |
| 용도 | 아파트 · 감정평가 이용상태도 아파트 |
| 소유자 | 박도영 지분 7분의 2 · 박도준 지분 7분의 2 · 박의숙 지분 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 161,749,576원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 | 덕일한마음 · 345세대 · 1996.11.29 준공 |
| 실거래 비교면적 | 84.79㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
1999.06.16 임헌순 명의의 소유권이전청구권 가등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2008.07.18 박일순 지분에 설정됐던 대구광역시서구청 압류 역시 2008.07.24 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.08.03 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.11.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2026.06.01 임의경매가 시작됐습니다.
문제는 등기보다 앞선 2012.04.16 박은순의 전입입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 매수인 승계 범위를 계산할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수 0원은 임차관계까지 확정한 결론으로 사용하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은순 | 전체 | 2012.04.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 높다
가격 판단은 전체 기간 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 안전합니다. 덕일한마음 동일면적 84.79㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 156,000,000원, 최신 거래는 2026.05 160,000,000원입니다. 현재 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.1%로, 신건 상태에서는 최근 거래권보다 싸다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.79㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 13 | 113,000,000원 |
| 2025.03 | 84.79㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2024.12 | 84.79㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2024.12 | 84.79㎡ | 8 | 161,000,000원 |
| 2024.10 | 84.79㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2024.07 | 84.79㎡ | 3 | 152,500,000원 |
| 2024.04 | 84.79㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2024.01 | 84.79㎡ | 7 | 173,000,000원 |
| 2023.11 | 84.79㎡ | 4 | 157,500,000원 |
| 2023.10 | 84.79㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.79㎡ | 12건 | 154,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 2건 | 156,000,000원 |
전체 12건 평균은 154,666,666원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 156,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 1.0% 수준의 흐름을 보입니다. 그럼에도 현재 최저가 164,000,000원은 최근 평균보다 높고, 최신 2026.05 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,096,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,904,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,096,000원과 근저당 채권최고액 108,000,000원을 반영한 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 박은순의 보증금 자체가 미상이라 소유자 잔여 52,904,000원과 매수인 인수액은 실제 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 청원구 우암동 소재 청주중앙중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 아파트이며 난방설비·위생 및 급배수설비·화재탐지설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 우암동 353-2는 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류와 접합니다. 공시지가는 517,700원/㎡입니다.
- 단지. 덕일한마음은 345세대, 준공일은 1996.11.29입니다. 동일면적 84.79㎡ 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박은순 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금, 실제 점유관계, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 남는 경우 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 현재 가격 확인. 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 156,000,000원의 105.1%이고, 최신 거래 160,000,000원보다 높습니다.
- 층수 표기 대조. 소재지의 2층 표기와 감정요항표의 제5층 기재가 달라 원본 문서에서 실제 층을 확인해야 합니다.
- 근저당 채권관계. 등기상 채권최고액은 108,000,000원이고 사건 청구액은 161,749,576원입니다. 배당관계와 신청채권 내역을 매각물건명세서·채권계산서에서 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 후에도 권리 먼저. 1회 유찰 131,200,000원, 2회 유찰 104,960,000원 시나리오가 있어도 미상 임차보증금이 남아 있으면 실질 부담은 달라집니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득가를 봐야 하는 사건”
이 사건의 등기상 말소기준은 복잡하지 않습니다. 2021.08.03 근저당이 기준이고, 기존 가등기와 압류는 이미 말소돼 있습니다. 그러나 그보다 9년 앞선 2012.04.16 전입자 박은순이 존재하고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점이 결정적인 변수입니다. 그래서 현재 자료만으로는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 156,000,000원의 105.1%이고 최신 거래 160,000,000원보다 높습니다. 즉 현재 회차는 권리 불확실성을 감수하면서 가격까지 최근 시세 이상입니다. 유찰이 진행되더라도 박은순의 보증금과 대항력·배당관계를 먼저 확정한 뒤 낙찰가와 인수분을 합친 실질취득비용으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
