청주지방법원 2026타경50613. 청주시 청원구 오창읍 양지리에 소재한 포시즌타운빌B동 202호, 전용 53.24㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 147,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 나기근, 경매신청채권자는 육근형이고 청구금액은 130,000,000원입니다. 등기부상 과거 근저당권과 여러 강제경매개시결정이 존재했으나 모두 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준권리는 2026.05.19. 접수된 조미숙의 가압류입니다.
핵심은 이 가압류보다 먼저 전입한 임차인입니다. 최민서의 전입일자는 2024.11.29.로 말소기준권리보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 보증금 123,000,000원에 대해 우선변제권이 확인되지 않으며, 예상배당에서는 배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 권리상 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 109-1 포시즌타운빌비동 주건축물제1동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 2산단1로 97-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.24㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 | 2018.04.20. |
| 소유자 | 나기근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 육근형 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.05.19. 조미숙 가압류 · 20,000,000원 |
| 선순위 임차인 | 최민서 · 보증금 123,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 예상액 | 123,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 2018년 설정된 청주중부신용협동조합 근저당권은 2022.03.18. 해지로 말소됐습니다. 2019년, 2022년, 2024년의 강제경매개시결정도 각각 취하 후 말소됐으므로 현재 남아 있는 근저당권으로 해석하면 안 됩니다.
현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2026.05.19. 조미숙 가압류입니다. 이후 2026.06.08. 육근형의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 최민서의 전입일자는 이보다 이른 2024.11.29.입니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 매수인에게 인수되는 임차보증금은 반드시 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.23억 전액 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최민서 | 전체 | 2024.11.29. | 123,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 1명 · 최민서 |
|---|---|
| 전입신고 | 2024.11.29. |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 보증금 | 123,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2026.07.02. |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 · 예상배당 0원 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 123,000,000원 (예상배당 기준 전액) |
낙찰가 147,000,000원
+ 임차보증금 인수 123,000,000원
= 270,000,000원
일반적으로 선순위 임차인이 일부 배당을 받고 남은 보증금만 인수되는 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 예상배당은 임차인 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 아래 회차별 분석에서는 제공된 배당 시나리오에 따라 보증금 전액 123,000,000원을 매각대금에 별도로 더합니다. 낙찰가가 보증금 이하로 떨어진다는 이유만으로 실질취득액을 보증금과 동일하게 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액이 거래가격을 크게 초과
포시즌타운빌B동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 거래는 전용 53.24㎡로 면적이 일치합니다. 전체 확인 거래 4건의 평균은 134,250,000원이지만, 최근 거래 2건 평균은 121,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2025.10.의 112,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표는 -18.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 53.24㎡ | 2층 | 112,000,000원 |
| 2025.05 | 53.24㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 53.24㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 53.24㎡ | 4층 | 145,000,000원 |
| 최근 거래 2건 평균 | 53.24㎡ | 2건 | 121,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 53.24㎡ | 4건 | 134,250,000원 |
최근 거래 2건 평균 121,000,000원은 2025.05.와 2025.10. 거래로 구성되어 있습니다. 따라서 이 평균은 최신 가격 판단의 참고 지표이지만, 2026.09.30. 기준으로 두 거래가 모두 최근 12개월 안에 발생한 것은 아닙니다. 현재 시점의 정확한 시세를 확정하려면 추가 거래 확인이 필요합니다.
그럼에도 가격 부담은 명확합니다. 최저매각가 147,000,000원 자체가 최근 거래 2건 평균의 121.5%이며, 2025.10.의 최신 거래 112,000,000원보다도 높습니다. 여기에 임차보증금 인수액을 합산하면 실질취득액은 270,000,000원입니다. 이는 최근 거래 2건 평균 121,000,000원의 약 223.1%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,858,000원 |
| 인수 · 임차인 최민서 | 123,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 조미숙 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 신청채권자 · 육근형 | 130,000,000원 | 124,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수보증금 | 123,000,000원 | 123,000,000원 인수 |
집행비용 2,858,000원, 조미숙 20,000,000원, 육근형 124,142,000원으로 매각대금 147,000,000원이 모두 배분되는 추정입니다. 채권자 미배당 합계는 5,858,000원이며, 임차인 보증금 123,000,000원은 배당표 밖의 매수인 인수 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 147,000,000원 | 123,000,000원 | 270,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 117,600,000원 | 123,000,000원 | 240,600,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 94,080,000원 | 123,000,000원 | 217,080,000원 |
1회 유찰되면 최저매각가가 117,600,000원으로 내려갑니다. 이 가격만 비교하면 최근 거래 평균 121,000,000원보다 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 보증금 전액 인수를 반영한 실질취득액은 240,600,000원입니다.
2회 유찰되어 최저매각가가 94,080,000원이 되어도 같은 배당 전제에서는 실질취득액이 217,080,000원입니다. 이는 최근 거래 평균을 여전히 크게 웃돕니다. 낙찰가가 1억 원 아래로 내려가는 모습만으로 저렴해졌다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 청원구 오창읍 주성리 소재 창리초등학교 서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 오창제2일반산업단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로 사용승인일은 2018.04.20.입니다. 난방·위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m의 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 227,700원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 전체 거래 4건의 가격 차이가 크며, 최근 거래 평균이 과거 평균보다 낮고 추세 지표가 -18.0%로 나타납니다. 매각 및 재매도 가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 인수 확인. 최민서의 전입·점유·임대차계약·보증금 123,000,000원의 실제 잔액을 확인하고 매수인 인수 범위를 최종 확정해야 합니다.
- 확정일자 및 배당 확인. 우선변제권이 확인되지 않으므로 확정일자, 배당요구의 효력, 실제 배당 가능액을 매각물건명세서와 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준 응찰. 최저매각가 147,000,000원이 아니라 현재 예상 실질취득액 270,000,000원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 유찰 이후에도 동일한 검토. 1회 유찰 시 240,600,000원, 2회 유찰 시 217,080,000원의 실질취득액이 예상됩니다. 최저가 하락을 가격 메리트와 혼동하지 않아야 합니다.
- 최근 거래가격 확인. 최신 확인 거래는 2025.10.의 112,000,000원입니다. 입찰 전 추가 실거래, 호실별 상태 및 실제 매도 호가를 확인해야 합니다.
- 과거 경매 취하 이력. 2019년·2022년·2024년의 경매개시결정이 각각 취하 후 말소되었습니다. 반복된 경매 이력과 현재 임대차관계의 형성 경위를 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 및 보증금 반환. 대항력 임차인의 인수가 예상되므로 일반적인 후순위 점유자 명도와 구분해야 합니다. 임차권 종료 및 보증금 반환에 필요한 자금을 검토해야 합니다.
- 미납 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 부분과 당해세 등 배당 변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸져도 집은 싸지지 않는다”
이 사건은 등기부상 말소되는 권리가 많다는 사실보다 그보다 앞서 존재하는 임차인의 대항력이 훨씬 중요합니다. 최민서는 2024.11.29. 전입했고, 말소기준권리인 조미숙 가압류는 2026.05.19. 접수됐습니다. 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 없어 보증금 123,000,000원 전액이 매수인 인수 부담으로 계산됩니다.
신건 최저매각가 147,000,000원은 최근 거래 평균 121,000,000원보다 높습니다. 보증금 인수까지 더한 270,000,000원의 실질취득액은 최근 거래 평균의 약 223.1%에 달합니다. 거래 추세도 -18.0%이며, 2회 유찰을 가정하더라도 실질취득액은 217,080,000원입니다.
결론적으로 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 인수와 시세 초과 부담이 중첩된 고위험 경매입니다. 단순히 유찰을 기다리는 접근만으로는 충분하지 않습니다. 임차보증금의 실제 인수 범위가 달라지는지 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득액이 최근 거래가격과 비교해 적정한지를 다시 판단해야 합니다. 현재 예상배당 구조가 유지된다면 신건은 물론 제시된 유찰 시나리오에서도 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
