⚠️ 실질부담 275,858,000원 📉 최근12개월 121,000,000원 🧾 인수위험 128,858,000원 📊 최근 추세 -18.0%
청주지방법원 2026타경50613. 오창읍 양지리 포시즌타운빌B동 301호, 전용 53.24㎡ 다세대주택입니다. 이 물건은 감정가와 최저가가 모두 147,000,000원인 신건이지만, 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 대항력 임차인의 인수액입니다. 말소기준은 2026.05.19. 조미숙의 가압류이고, 그보다 앞선 최민서의 전입일은 2024.11.29.로 대항력이 인정되어 보증금 123,000,000원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 여기에 2025.12.24. 등기된 육근형의 주택임차권은 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
따라서 이 사건은 “1.47억짜리 신건”으로 보면 안 됩니다. 현재 배당표에서는 육근형의 130,000,000원 청구 중 124,142,000원이 배당되고 5,858,000원이 남습니다. 최민서 보증금 123,000,000원까지 합치면 현재 회차에서 매수인이 떠안을 수 있는 금액은 128,858,000원이고, 낙찰대금까지 합친 실질부담은 275,858,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50613 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 109-1 포시즌타운빌비동 주건축물제1동 3층301호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 2산단1로 97-5 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 53.24㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 사용승인 2018.04.20 |
| 소유자 | 나기근 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 임차권이 두 겹
등기부상 과거 청주중부신용협동조합 근저당, 김태우 근저당과 여러 차례의 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 핵심이 되는 기준권리는 2026.05.19. 조미숙 가압류 20,000,000원입니다. 문제는 이 기준일보다 앞서 효력을 확보한 임차 관련 권리가 있다는 점입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·권리 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민서 | 123,000,000원 | 2024.11.29. 전입 · 전체 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 전액 인수 가능 |
| 육근형 | 130,000,000원 | 을구 7번 주택임차권 · 2025.12.24. | 판정 미상 | 판정 미상 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 내려가는데 최저가부터 이미 높다
포시즌타운빌B동은 8세대, 사용승인 2018.04.20의 소규모 공동주택입니다. 동일 전용 53.24㎡ 거래는 4건 확인되며, 전체 평균은 134,250,000원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 121,000,000원, 최신 거래는 112,000,000원이고 최근 구간은 과거 대비 -18.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 53.24㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2025.05 | 53.24㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 53.24㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 53.24㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.24㎡ | 2건 | 121,000,000원 |
최저가 147,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 121.5%입니다. 즉 인수권리를 하나도 고려하지 않아도 이미 최근 시세보다 높은 가격입니다. 여기에 최민서 보증금 123,000,000원과 현재 회차에서 발생하는 육근형 미배당 5,858,000원까지 반영하면 시세와의 간격은 훨씬 더 커집니다.
③ 유찰돼도 인수액이 늘어 실질부담이 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 최민서 인수 | 육근형 미배당 | 실질부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 147,000,000원 | 123,000,000원 | 5,858,000원 | 275,858,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 117,600,000원 | 123,000,000원 | 34,846,400원 | 275,446,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 94,080,000원 | 123,000,000원 | 58,013,440원 | 275,093,440원 |
이 사건에서 유찰은 일반적인 경매처럼 곧바로 “싸지는 효과”로 이어지지 않습니다. 매각가가 낮아질수록 육근형에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 수 있는 미배당 잔액이 커지기 때문입니다. 최민서 123,000,000원 인수도 그대로 남습니다. 따라서 1회·2회 유찰 뒤에도 실질부담은 약 275,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 인수 · 최민서 보증금 | 123,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 조미숙 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 육근형 | 130,000,000원 | 124,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 150,000,000원 중 144,142,000원이 배당되고 5,858,000원이 미배당됩니다. 최민서 보증금 123,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 육근형 주택임차권은 매각물건명세서상 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 권리이므로 현재 회차에서는 5,858,000원의 추가 인수 위험을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 창리초등학교 서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택과 오창제2일반산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적 516.0㎡, 공시지가 227,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물로 난방·위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 포시즌타운빌B동은 8세대이고 확인 거래는 4건입니다. 최근 가격이 130,000,000원에서 112,000,000원으로 낮아졌으며 최근 구간 추세는 -18.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최민서 대항력 재확인. 전입 2024.11.29., 보증금 123,000,000원, 배당요구 2026.07.02. 내용과 실제 점유·계약 원본을 대조해야 합니다.
- 육근형 임차권 원본 확인. 을구 7번 주택임차권과 매각물건명세서의 “미변제 잔액 인수” 문구가 핵심입니다.
- 육근형 관계 확인. 임차권자이면서 경매신청 채권자와 동일해 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 계약·보증금 지급흐름·임차권등기명령 원본 확인이 필요합니다.
- 유찰 착시 경계. 117,600,000원·94,080,000원으로 최저가가 낮아져도 육근형 미배당액이 34,846,400원·58,013,440원으로 늘어 실질부담은 거의 줄지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 134,250,000원보다 최근 12개월 평균 121,000,000원과 최신 112,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 내려가도 취득원가가 내려가지 않는 사건
이 사건의 핵심 숫자는 147,000,000원이 아닙니다. 최민서 보증금 123,000,000원은 전액 인수 구조이고, 육근형의 선순위 주택임차권도 배당 부족분이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차 기준 실질부담은 275,858,000원으로 계산됩니다.
더 중요한 점은 유찰이 해결책이 아니라는 것입니다. 1회 유찰 시 매각가는 117,600,000원으로 낮아지지만 육근형 미배당액이 34,846,400원으로 증가하고, 2회 유찰 시 매각가 94,080,000원에 미배당액은 58,013,440원으로 커집니다. 최민서 123,000,000원 인수까지 더하면 실질부담은 계속 약 275,000,000원 수준입니다.
반면 최근 12개월 동일면적 평균은 121,000,000원, 최신 거래는 112,000,000원이고 최근 가격 추세는 -18.0%입니다. 선순위 임차권이 정리된다는 확실한 근거가 확인되지 않는 한, 최저가가 몇 차례 떨어졌는지만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
