대구지방법원 2025타경1323. 대구 동구 방촌동 강변타운 107동 205호 아파트입니다. 소유자 정선미가 2012.03.30 거래가액 118,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있고, 2017.07.31 하나은행 명의의 채권최고액 130,900,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 개인 근저당과 다수의 가압류가 추가됐고, 하나은행의 신청으로 2025.12.16 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 말소기준은 2017.07.31 하나은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 하종희의 근저당과 박은아 등 채권자들의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 정태연의 전입일은 2015.04.02입니다. 근저당 설정보다 빠른 전입이므로 이 사람의 임차인 지위, 점유, 대항요건, 보증금 및 배당관계를 확인해야 합니다.
이 사건은 채권자가 많다는 사실보다 낙찰 이후 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금이 얼마인지 확인되지 않았다는 점이 중요합니다. 계산상 배당표에 인수액 0원이 표시되어 있어도 이를 확정된 권리분석 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1323 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 방촌동 1102-2 강변타운 107동 2층 205호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 5층 중 2층 단위세대 |
| 비교 거래 면적 | 전용 65.55㎡ (강변1, 동일 면적 거래 표본) |
| 소유자 | 정선미 · 단독소유 |
| 소유권 취득 이력 | 2012.03.30 · 거래가액 118,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 신청채권 청구액 | 308,733,427원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 선순위 전입자 포함 2명 조사 필요 |
| 공부와의 차이 | 해당 없음 |
| 위반건축물 | 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소되는 채권과 인수 가능성은 별개
말소기준권리는 2017.07.31 설정된 하나은행 근저당권 130,900,000원입니다. 이보다 늦게 설정된 하종희의 근저당권 65,000,000원, 박은아의 가압류 118,845,237원 및 이후 가압류, 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다.
한편 과거 농협은행·대구은행·달성대건신용협동조합 등의 근저당과 김상훈·임현우 명의 근저당, 이에 부수된 가처분은 이미 말소된 이력이 있습니다. 특히 2025.02.19 설정됐던 김상훈·임현우의 근저당은 2025.11.10 말소됐으므로 현재의 인수채무에 포함해서는 안 됩니다.
② 임차인·전입자 분석 — 실제 조사 대상 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정태연 | 2015.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 구현준 | 2024.02.21 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 필요 | 해당 없음 |
말소기준: 2017.07.31 하나은행 근저당권
보증금: 미상
확정일자: 미상
배당요구: 2026.02.23
판단: 대항력 가능·미상. 임대차계약 및 현재 점유, 보증금, 배당순위를 확인해야 합니다.
정태연은 말소기준 이전 전입자입니다. 실제로 대항력 있는 임차인이고 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못한다면, 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 현재로서는 인수액을 계산할 수 없습니다.
보증금: 미상
확정일자: 미상
배당요구: 2026.02.26
판단: 전입일 기준 하나은행 근저당권보다 후순위입니다. 별도의 선순위 권원이 없다면 선순위 임차인과 같은 방식의 보증금 인수를 예상하지 않습니다. 다만 보증금과 배당요구의 효력, 우선변제 여부는 확인해야 합니다.
두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으며, 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 실제 임차관계 조사 대상은 2명입니다. 각각 별도로 보증금과 임차인 지위를 확인해야 합니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 인수보증금
이러한 구조에서는 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에 사실상 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 128,000,000원이나 향후 유찰가격만으로 저가매수 여부를 판단해서는 안 됩니다. 정태연의 보증금을 확인한 뒤 실질취득비용을 재계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균은 1.32억, 거래 추세는 하락
가격 비교 기준은 강변1 아파트의 동일 면적 65.55㎡ 실거래입니다. 전체 12건의 평균은 140,375,000원이지만, 최근 12개월 7건의 평균은 132,142,857원입니다. 전체 평균에는 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 신건 가격을 평가할 때는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 거래 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 65.55㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 65.55㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 65.55㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 2026.05 | 65.55㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 2026.05 | 65.55㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 65.55㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2025.12 | 65.55㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 65.55㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2025.06 | 65.55㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2025.04 | 65.55㎡ | 5 | 147,500,000원 |
| 2025.02 | 65.55㎡ | 2 | 214,000,000원 |
| 2024.11 | 65.55㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.55㎡ | 7건 | 132,142,857원 |
| 전체 평균 | 65.55㎡ | 12건 | 140,375,000원 |
최저가 128,000,000원은 전체 실거래 평균의 91.2%이고, 최근 12개월 평균의 96.9%입니다. 전체 평균만 보면 할인 폭이 있어 보이지만, 최근 평균과 비교하면 가격 차이가 크지 않습니다.
특히 동일 면적의 2026.07 거래에는 106,000,000원이 있고, 최신 2026.08 거래에는 160,000,000원이 확인됩니다. 개별 거래의 층과 상태에 따른 차이를 고려해야 하지만, 최근 거래 사이에서도 가격 편차가 크다는 사실은 분명합니다.
신건 최저가가 최근 평균보다 소폭 낮다는 사실만으로 충분한 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 선순위 임차보증금까지 인수하게 되면 실질취득비용이 최근 평균을 넘어갈 가능성도 있습니다.
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이 통계만으로 해당 사건의 낙찰 여부나 유찰 시점을 예측할 수는 없습니다. 실제 입찰 여부는 선순위 임차관계와 실질취득비용을 먼저 확인한 뒤 최근 거래가격에 맞춰 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정 · 임차인 권리 미확정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 130,900,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 근저당 · 하종희 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박은아 | 118,845,237원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 5,689,113원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 36,325,568원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 | 50,946,992원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 652,375,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대구신용보증재단 | 54,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준의 단순 배당 추정입니다. 임차인의 우선변제·최우선변제·당해세 등은 반영되지 않았으며, 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라집니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 가능성이 있으므로 위 표의 배당 부족액 전체와 구분해야 합니다.
계산상 채권자 청구액 합계는 1,124,081,910원이고, 추정 배당액은 125,408,000원, 미배당액은 998,673,910원입니다. 이 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 채권자의 배당 부족액과 매수인이 별도로 인수할 수 있는 선순위 임차보증금은 법적으로 구분해서 판단해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰되더라도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각 기준가 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 998,673,910원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 1,023,915,510원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 1,044,036,470원 |
위 유찰가격은 회차별 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수보증금과 다릅니다. 모든 회차에서 선순위 임차보증금의 실제 인수 여부 및 금액은 별도로 확정해야 합니다.
인수보증금이 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차도 실질적으로 저렴하다고 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 방촌동 소재 아파트로, 지하철 1호선 방촌역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 방촌역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 5층 중 2층 단위세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시 구조로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비 및 도시가스 난방설비가 설치된 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 관련 토지정보가 확인되며, 근린상업지역·시가지경관지구·비행안전제5구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 감정요항표상 대상 토지에는 군용비행장 소음대책구역 제3종구역도 기재돼 있으므로 세부 적용범위를 확인해야 합니다.
- 토지 공시지가. 1,425,000원/㎡. 토지이용상황은 아파트이며 지형은 평지, 형상은 부정형으로 조사됐습니다.
- 환금성. 비교 단지는 477세대, 준공일은 1989.04.19입니다. 동일 면적 실거래 12건의 가격 범위가 106,000,000원~214,000,000원으로 넓고, 최근 거래 추세는 -13.0%입니다. 거래사례가 있다는 사실과 적정 매각가격은 별개로 검토해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부를 직접 조사하지 못했으며, 주민 탐문과 유사 부동산의 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 정태연의 임대차계약. 2015.04.02 전입의 원인, 임대차계약 존재 여부, 실제 점유·주민등록 유지 여부, 계약 당사자와 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력·배당순위. 선순위 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 계약관계, 주택 인도, 주민등록의 연속성 및 우선변제 요건을 검증해야 합니다. 2026.02.23 배당요구의 효력도 확인 대상입니다.
- 구현준의 임차관계. 2024.02.21 전입한 구현준의 보증금, 확정일자, 점유관계 및 2026.02.26 배당요구 내용을 확인하세요. 말소기준 이후 전입이므로 선순위 전입자와 구분해서 판단해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가에 미배당 인수보증금이 발생하는지 확인하고, 발생한다면 해당 금액을 낙찰가에 더해 최근 12개월 실거래 평균 132,142,857원과 비교해야 합니다.
- 배당표 재검토. 하나은행 채권최고액 130,900,000원과 신청 청구액 308,733,427원은 서로 다른 개념입니다. 실제 채권계산서와 임차인 배당순위, 법정 우선채권에 따라 예상배당액을 다시 검토해야 합니다.
- 가격 추세. 전체 평균 140,375,000원보다 최근 평균 132,142,857원을 우선 참고하고, 최근 거래 추세 -13.0% 및 최신 거래 160,000,000원의 개별 조건도 함께 확인하세요.
- 내부 및 점유 조사. 감정평가 당시 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 점유자, 내부 상태, 수리 필요 여부, 인도 가능성과 명도절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·법정 우선채권. 공용부분 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 이 항목들은 계산상 배당표에 모두 반영된 것이 아닙니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 제출문건, 채권계산서 및 최근 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도 인수보증금은 남을 수 있다”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2017.07.31 하나은행 근저당권이고, 그 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 2015.04.02 전입자 정태연의 보증금이 확인되지 않았다는 사실입니다. 실제 대항력과 미배당 보증금이 존재한다면 매수인이 그 금액을 부담할 수 있습니다. 현재 보증금과 확정일자가 미상이므로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격 역시 보수적으로 검토해야 합니다. 신건 최저가 128,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 132,142,857원의 96.9%로 표면적으로는 소폭 낮습니다. 하지만 최근 거래 추세는 -13.0%입니다. 인수보증금이 추가된다면 실질취득비용은 최근 시세 이상이 될 수도 있습니다.
결론적으로 이 물건은 선순위 임차관계 확인이 먼저이고, 가격 판단은 그다음입니다. 현재 신건에 응찰하든 향후 유찰가격을 검토하든 정태연의 실제 대항력과 보증금, 배당 가능액, 매수인 인수액을 확정하기 전에는 가격 메리트가 확보됐다고 판단하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수는 반드시 분리해 검토해야 합니다.
