대구지방법원 2025타경1323. 방촌동 유선아덴힐즈 101동 2층 201호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 정선미이고, 2018년 231,000,000원에 취득했습니다. 말소기준은 2021.11.17. 설정된 하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 박은아·구일모·최희창·서울보증보험·현대카드·신용보증기금· 윤석주·삼성카드·우리카드·대구신용보증재단 등의 가압류가 이어졌고, 이들 등기권리는 매각으로 소멸 예정입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기상 가압류 숫자가 아닙니다. 현황조사·문건접수에서 확인된 정태연의 전입일이 2015.04.02.로, 말소기준 2021.11.17.보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 정태연은 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금이 얼마인지 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1323 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 방촌동 1002-2 유선아덴힐즈 101동 2층 201호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 84.63㎡ · 13층 중 2층 |
| 소유자 | 정선미 (2018.05.25. 소유권이전 · 거래가액 231,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2021.11.17. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 청구액 | 308,733,427원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2021.11.17. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존재하는 가압류와 2025.12.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차인의 대항력은 등기부 말소와 별개입니다. 정태연은 말소기준 이전 전입자이므로, 보증금과 배당 가능액을 확인해 미배당액이 남는다면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정태연 | 2015.04.02 | 미상 | 2026.02.23 | 대항력 有 | 확정일자 미상 | 미배당액 인수 가능 |
| 구현준 | 2024.02.21 | 미상 | 2026.02.26 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 원칙상 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 1.95억은 최근 시세 바로 아래, 하지만 하락 중
방촌유선아덴힐즈 동일 면적대 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 204,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 198,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 197,000,000원입니다. 신건 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.4%로 약간 낮고, 최신 거래보다 2,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.63㎡ | 7 | 197,000,000원 |
| 2026.07 | 84.63㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.63㎡ | 12 | 208,000,000원 |
| 2025.10 | 81.75㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2025.08 | 84.63㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 81.75㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2025.03 | 84.63㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2024.11 | 84.63㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 198,250,000원 |
다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 4.2% 낮아진 하락 추세입니다. 즉 1.95억이 최근 평균보다 3,250,000원 낮다는 이유만으로 큰 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 특히 정태연의 인수금액이 생기면 실제 매수비용은 1.95억을 넘어설 수 있으므로, 시세 비교의 기준도 최저가가 아니라 낙찰가+인수액인 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 가압류 · 박은아 | 118,845,237원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 구일모 | 33,132,871원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최희창 | 6,650,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,689,113원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 36,325,568원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대카드 | 17,692,136원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 652,375,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 윤석주 | 15,364,883원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 삼성카드 | 51,236,375원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사우리카드 | 35,651,366원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 대구신용보증재단 | 54,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표는 제공된 배당가정 기준입니다. 총 채권액 1,276,962,549원 중 191,470,000원이 채권자에게 배당되고 미배당은 1,085,492,549원입니다. 다만 정태연의 보증금이 미상이므로 실제 임차인 배당 및 매수인 승계액은 별도 확인이 필요하며, 위 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 권리위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 101동 201호는 철근콘크리트구조 13층 중 2층 단위세대입니다.
- 입지. 방촌역 남서측 인근에 소재하고 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 방촌역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 방촌동 1002-2는 준주거지역이며 아파트부지로 이용 중입니다. 남서측 폭 약 8미터, 북서측 폭 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 방촌유선아덴힐즈는 105세대, 2007.11.23. 준공이며 최근 동일 면적 거래가 이어지고 있습니다.
- 감정 참고. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사는 주민 탐문 및 동류형 부동산의 표준적 이용상황을 상정해 평가됐습니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 하나은행 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 195,000,000원 | 191,470,000원 | 1,085,492,549원 |
| 1회 유찰 80% | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 1,123,946,549원 |
| 2회 유찰 64% | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 1,154,709,749원 |
가격만 보면 유찰될수록 부담은 줄지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 남는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 유찰가격 자체보다 먼저 확인할 숫자는 정태연의 보증금입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정태연 보증금 확인. 가장 중요한 항목입니다. 보증금과 임대차 범위가 확인돼야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액이 현재 자료만으로 확정되지 않습니다.
- 실질취득액으로 시세 비교. 낙찰가에 정태연의 미배당 인수액을 더한 금액을 최근 12개월 평균 198,250,000원 및 최신 거래 197,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 4.2% 낮아진 상태라 신건 195,000,000원의 1.6% 할인만으로 충분한 안전마진이라고 보기 어렵습니다.
- 구현준. 2024.02.21. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 제한됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 문건을 대조해 임차인 보증금과 배당관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “1.95억”만 보면 안 되는 사건
신건 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 평균 198,250,000원과 최신 거래 197,000,000원보다 조금 낮습니다. 그러나 그 차이는 크지 않고 최근 시세는 -4.2% 하락 추세입니다. 무엇보다 정태연은 말소기준보다 앞선 2015.04.02. 전입자로 대항력이 있으며 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건의 가격은 1.95억으로 끝나는 것이 아니라, 낙찰가 + 정태연 미배당 인수액으로 봐야 합니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 임차인 승계액이 확정되지 않은 만큼, 보증금 확인 전에는 가격 메리트와 최종 취득비용 모두 확정할 수 없는 물건입니다.
