제주지방법원 2026타경10235. 등기상 소재지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-9 지하1층 101호입니다. 소유자는 김동필이고, 현재 경매의 말소기준은 2024년 6월 5일 설정된 영천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 572,000,000원, 채무자는 주식회사케이밥이며, 이 근저당을 기초로 2026년 2월 19일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 경매에서 매수인이 떠안을 임차보증금이나 존속 권리는 확인되지 않아 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 권리만 보고 단순하게 접근하기 어렵습니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 매각물건명세서에는 본건 집합건축물대장 표제부에 지하1층 철근콘크리트구조 숙박시설 54㎡ 무단증축이 위반건축물로 표기돼 있으며 행위년도는 2017년으로 기재돼 있습니다. 또한 현장표시가 ‘B동 2101호’이고 POOL 시설도 구비된 것으로 적혀 있어, 입찰 전 현장과 공부·대장의 대응관계를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10235 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-9 지하1층 101호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 5407 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설 |
| 소유자 | 김동필 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영천새마을금고 / 477,016,640원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 감정 이용상태 | 숙박시설 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상2층 · 2017.06.02 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 미배당 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 과거 나주신용협동조합 근저당과 2019년 임의경매, 제주특별자치도 압류, 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 2024.06.05 영천새마을금고 근저당이고, 이 권리와 2026.02.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 물건 자체 리스크 — 숙박시설·위반건축물·현장표시 확인
- 이용상태. 감정평가상 본건은 숙박시설로 이용 중입니다.
- 위반건축물 표기. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부상 지하1층 철근콘크리트구조 숙박시설 54㎡가 무단증축으로 표기돼 있고 행위년도는 2017년입니다.
- 현장표시. 등기상 지하1층 101호인 반면 명세서 비고에는 현장표시가 ‘B동 2101호’라고 적혀 있습니다.
- 시설. 본건에는 POOL 시설이 구비돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표의 공부와의 차이 항목은 ‘-’로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 영천새마을금고 | 572,000,000원 | 165,834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 169,000,000원 가정 시 영천새마을금고 근저당은 전액 배당되지 않고 406,166,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 406,166,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 439,492,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 466,154,240원 | 0원 |
회차별로 봐도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 근저당 미배당이 커지는 것과 매수인의 취득원가가 추가로 늘어나는 것은 별개입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 169,000,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 납읍교차로 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전·과수원·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정기노선과 지방도가 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15미터의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 1,961.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 형상은 부정형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 공시지가. 262,000원/㎡입니다.
- 보전·심의. 건축계획심의대상구역·경관보전지구5등급·가축사육제한구역에 포함되고, 지하수자원보전3등급·4등급 및 생태계보전지구4-1등급·5등급에 저촉됩니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·난방설비·냉방설비가 돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 집합건축물대장 표제부의 무단증축 표기와 실제 위반 부분을 직접 확인하세요.
- 호수·현장표시 대조. 등기상 지하1층 101호와 현장표시 ‘B동 2101호’가 어떻게 대응되는지 확인하세요.
- 숙박시설 현황 확인. 감정평가상 숙박시설 이용상태와 POOL 시설의 실제 상태를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2024.06.05 영천새마을금고 근저당과 2026.02.19 임의경매개시결정의 현재 상태를 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 2024년 영천새마을금고 근저당은 현재 말소기준권리로서 매각으로 소멸합니다. 그러나 투자판단의 중심은 권리가 아니라 현황에 있습니다. 숙박시설 이용, 무단증축 위반건축물 표기, 등기 호수와 다른 현장표시, POOL 시설까지 확인해야 할 요소가 겹쳐 있습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 169,000,000원의 가격 적정성도 이 자료만으로는 판단하기 어렵습니다. 권리는 통과, 현황·가격 검증은 필수인 물건입니다.
