제주지방법원 2026타경10235. 제주 제주시 애월읍 곽지리 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지이고 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 등기부상 소유자는 김동필이며, 현재 경매의 말소기준은 2024.06.05. 영천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 572,000,000원, 채무자는 주식회사케이밥이고, 해당 근저당은 공동담보로 같은 곽지리 378-9 지하1층 101호가 기재돼 있습니다.
임차인은 확인되지 않아 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 현재 회차 매각가 169,000,000원을 전제로 하면 집행비용 3,166,000원을 제외한 165,834,000원이 영천새마을금고에 배당되고, 406,166,000원이 미배당으로 남지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10235 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-9 지하1층 102호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 5407 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설 |
| 소유자 | 김동필 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영천새마을금고 / 477,016,640원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상2층 내 지하1층 102호 |
| 사용승인일 | 2017.06.02 |
| 현장표시 | B동 2102호 |
① 권리 흐름 — 현재 경매의 기준은 2024년 근저당
과거 나주신용협동조합 근저당, 2019년 임의경매개시결정, 제주특별자치도 압류, 신한은행 및 신한자산신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 담보권은 을구 5번 영천새마을금고 근저당이고, 2026.02.19. 영천새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 경매에서는 이 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸 예정이어서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 이 물건의 핵심 — 숙박시설과 위반건축물 표기
매각물건명세서에는 본건이 숙박시설이라고 기재돼 있고, 현장표시는 B동 2102호입니다. 또한 집합건축물대장 표제부상 무단증축 표기가 있으며, 내용은 지하1층 철근콘크리트구조 숙박시설 54㎡, 행위년도는 2017년으로 기재돼 있습니다. 본건에는 POOL 시설도 구비돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 신건 169,000,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 169,000,000원 또는 현재 최저가 169,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 일반 주거용이 아닌 숙박시설이고 위반건축물 표기가 있는 만큼, 단순히 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 406,166,000원 |
| 1회 유찰 시 | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 439,492,800원 |
| 2회 유찰 시 | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 466,154,240원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만 영천새마을금고의 미배당액은 커집니다. 다만 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이 표는 권리 인수 위험을 뜻하는 것이 아니라, 담보채권에 비해 매각대금이 부족한 구조를 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 영천새마을금고 | 572,000,000원 | 165,834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 572,000,000원 기준으로 406,166,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 애월읍 납읍리 소재 납읍교차로 남서측 인근이며, 주변은 전·과수원·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정기노선 및 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 숙박시설로 이용 중이며 기본위생설비·급배수설비·난방설비·냉방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,961㎡, 지목 대, 상업용 이용, 부정형이며 남동측으로 폭 약 15미터 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-1등급·5등급, 지하수자원보전3등급·4등급, 건축계획심의대상구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 262,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장표시 대조. 등기·주소의 지하1층 102호와 현장표시 B동 2102호를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 무단증축 확인. 집합건축물대장에 기재된 지하1층 철근콘크리트구조 숙박시설 54㎡ 무단증축 부분의 정확한 위치와 현 상태를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 특성. 주거용 부동산과 달리 숙박시설의 이용·수익 구조와 매수층이 제한될 수 있으므로 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 169,000,000원만으로 싸다고 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 공동담보 확인. 영천새마을금고 근저당에 지하1층 101호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 배당관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 물건 자체는 확인할 게 많다
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 현재 말소기준인 영천새마을금고 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 판단 포인트는 권리 밖에 있습니다. 숙박시설로 이용 중이고, POOL 시설이 있으며, 집합건축물대장에 54㎡ 무단증축이 기재돼 있습니다. 여기에 비교 실거래 자료도 없어 신건 최저가 169,000,000원의 가격 메리트를 확인할 근거가 부족합니다. 권리는 정리되지만, 현황·건축물 상태·환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
