인천지방법원 2026타경31. 김포 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 5층 539호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 박기성이며, 말소기준권리는 2022.06.17 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 신탁과 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
점유관계는 권리분석에서 중요합니다. 현황조사상 539호에는 (주)미디어플래그, 박정섭, 540호에는 김영훈이 확인됩니다. 전입일은 각각 2024.02.15, 2024.01.22로 모두 말소기준인 2022.06.17보다 늦습니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 분석되며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 5층 539호 |
| 용도 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 5층 · 사용승인 2022.03.08 |
| 소유자 | 박기성 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 181,969,493원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2022.04.04 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁이 있었으나 이후 말소됐고, 2022.06.17 박기성에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당 118,800,000원이 말소기준권리입니다. 2022.08.30 주식회사 디허브플러스의 가압류 71,614,610원은 2022.09.15 해제로 이미 말소됐습니다. 2026.01.28 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)미디어플래그, 박정섭 | 539호(37.60) | 2024.02.15 | 3,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
| 김영훈 | 540호(30.08) | 2024.01.22 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
두 점유자의 전입일은 모두 수협은행 근저당 설정일인 2022.06.17보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 김영훈은 2026.03.23 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 우선변제를 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당 결과와 무관하게 매수인이 보증금 잔액을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.55억, 시세 검증은 별도
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 155,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 떠안는 구조가 아니므로 현재 회차의 실질취득액도 155,000,000원입니다.
다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어 1.55억이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,970,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,230,000원 |
현재 회차에서는 수협은행 근저당 채권최고액 118,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 33,230,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 181,969,493원으로 근저당 채권최고액보다 큽니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 118,800,000원 | 0원 | 33,230,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 118,800,000원 | 0원 | 2,664,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 21,785,600원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 수협은행 근저당에서 21,785,600원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 말소기준권리는 매각으로 소멸하므로 회차가 내려가도 권리 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 아파트나 오피스텔로 보면 안 됩니다.
- 입지. 한가람중학교 남서측 인근으로 지식산업센터·업무시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 장방형 토지로 공장 건부지로 이용 중이며 북측 및 동측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 토지지표. 토지면적 2,173.7㎡ · 공시지가 2,275,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 155,000,000원이 최근 시세 대비 유리한지 확인할 실거래 비교가 필요합니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 가격까지 싸다고 판단하지 마세요.
- 점유 확인. 현황조사상 539호와 540호 점유자가 확인됩니다. 실제 인도 범위와 점유 현황을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임차관계. 두 점유자는 모두 말소기준 이후 전입해 대항력은 없지만, 확정일자·우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 지식산업센터의 공장 용도이므로 실제 사용 가능 업종과 이용조건을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 점유
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.17 수협은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 2명은 모두 2024년 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 최저가 155,000,000원은 아직 감정가 100%인 신건이고, 최근 실거래와 비교할 근거가 없습니다. 또한 현황조사상 539호뿐 아니라 540호 점유도 확인되므로 실제 점유·인도 범위 확인이 중요합니다. 결국 이 사건은 권리 인수보다 가격 검증과 현장 점유 확인이 핵심인 지식산업센터 물건입니다.
