인천지방법원 2026타경31. 김포 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 5층 540호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건축물대장 사용승인일은 2022.03.08입니다. 등기부상 현재 소유자는 박기성이며, 2022.06.17 설정된 수협은행 근저당 91,200,000원이 말소기준입니다. 이후 2026.01.28 수협은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 경매 매각으로 근저당과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 539호의 (주)미디어플래그, 박정섭과 540호의 김영훈 점유 내역이 함께 확인됩니다. 전입일은 각각 2024.02.15와 2024.01.22로 모두 2022.06.17 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 두 점유 내역 모두 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 5층 540호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 165 |
| 용도 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 박기성 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 181,969,493원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
② 점유·임차 관계 — 확인된 전입은 모두 후순위
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)미디어플래그, 박정섭 | 539호(37.60) | 2024.02.15 | 3,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영훈 | 540호(30.08) | 2024.01.22 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 조사된 점유 내역은 2건이며, 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 김영훈은 2026.03.23 배당요구를 했습니다. 두 점유자의 전입은 모두 말소기준일 이후이므로 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,264,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,536,000원과 수협은행 근저당 91,200,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 30,264,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 124,000,000원 | 91,200,000원 | 0원 | 30,264,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 99,200,000원 | 91,200,000원 | 0원 | 5,814,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 13,668,480원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개라는 것입니다. 2회 유찰 시 수협은행 근저당 기준 미배당액이 13,668,480원 발생하지만, 배당받지 못한 후순위가 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 한가람중학교 남서측 인근으로, 주변에는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층이며, 사용승인일은 2022.03.08입니다.
- 설비. 위생·상하수도·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지는 북측 및 동측으로 포장도로에 접하고, 중로1류에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 540호 실제 점유 확인. 김영훈의 540호 점유 현황과 사용 상태를 현장에서 대조하세요.
- 539호 연계 점유 확인. 현황조사에 함께 등장하는 (주)미디어플래그, 박정섭의 539호 점유가 본건 이용·출입에 영향을 주는지 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 확인된 두 점유 내역은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 계약서·점유 범위·배당요구 관계는 원본 문건과 대조하세요.
- 지식산업센터 용도 확인. 공장(지식산업센터) 용도에 맞는 실제 사용 가능 여부와 관리규약을 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 신건 124,000,000원을 권리 안전성만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 매매·임대 시장과 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 판단
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.06.17 수협은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 남아 보증금을 떠안는 구조가 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건 124,000,000원입니다. 권리가 깔끔하다는 점과 가격이 싸다는 판단은 같은 의미가 아닙니다. 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 가격 적정성과 539호·540호의 실제 점유 범위를 입찰 전에 별도로 확인해야 하는 사건으로 정리할 수 있습니다.
