광주지방법원 2025타경50552. 전라남도 완도군 노화읍 이포리 764-21에 소재하는 점포 및 토지 관련 경매입니다. 공부상 점포로 기재된 건물은 감정평가상 공실 및 폐건물로 판단되며, 토지는 상업용건부지로 이용되고 있습니다. 감정가 42,342,400원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 23,712,000원까지 하락했습니다.
등기부에는 2009년 임의경매 매각으로 박정자에게 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 당시 광주은행 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 권리분석의 말소기준은 2021.04.12. 한국전력공사 가압류입니다. 이후 해남군 산림조합 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 권리 소멸과 점유자 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 현황조사에 양어장 시설과 관련하여 두 명이 기재되어 있고, 그들의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약의 존재, 보증금, 실제 점유, 대항력 및 배당 여부가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 노화읍 이포리 764-21 도로명주소: 전라남도 완도군 노화읍 노화로 886-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 점포 및 상업용 토지 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 구축물(15-1) 포함 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 공부상 점포 · 현황 공실 및 폐건물 |
| 토지 | 76.0㎡ · 지목 대 · 현황 상업용건부지 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 박정자 (2009.10.29. 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 42,342,400원 |
| 최저매각가 | 23,712,000원 · 2회 유찰 · 감정가 56% |
| 신청채권자 | 해남군산림조합 · 청구액 360,985,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.28. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유 인수는 별도 판단
말소기준권리는 갑구 25번 한국전력공사의 2021.04.12. 가압류입니다. 청구금액은 46,211,350원이며 현재 매각에 따라 소멸 예정입니다. 이후 설정된 해남군 산림조합의 346,530,498원 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸 예정입니다.
과거 광주은행 근저당권 42,000,000원은 2009년 임의경매 매각에 따라 이미 말소되었습니다. 종전 가압류·압류·경매개시결정도 등기부상 말소 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 등기상 확인되는 소멸 대상 권리와 과거에 이미 말소된 권리를 구분해야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 빠르지만 보증금과 대항력이 미확정
현황조사에서 확인되는 점유 관련 인물은 김광실·황원 2명입니다. 두 사람 모두 양어장 시설과 관련되어 있고, 점유 부분은 특정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고자는 없으므로 조사상 인원은 2명입니다. 다만 실제 임대차관계의 성립과 매각 대상 부동산에 대한 점유 범위는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김광실 양어장 시설 · 점유 부분 미상 |
2002.02.14. | 미상 | 가능·미상 |
미확정 확정일자 미상 |
인수위험 미확정 보증금·점유관계 확인 |
|
황원 양어장 시설 · 점유 부분 미상 |
2015.11.09. | 미상 | 가능·미상 |
미확정 확정일자 미상 |
인수위험 미확정 보증금·점유관계 확인 |
전입일은 현황조사 기준입니다. 전입 사실만으로 실제 임대차 성립, 대항요건 충족, 우선변제권 또는 매수인의 보증금 인수 의무가 확정되는 것은 아닙니다.
실제 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 특히 인수형 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하여 실질취득원가가 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
현재는 보증금 자체가 미상이므로 인수액·실질취득원가·가격 메리트를 산정할 수 없습니다.③ 가격 분석 — 감정가 56%와 시세 할인은 다르다
감정가 42,342,400원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 23,712,000원입니다. 감정가 대비 56%까지 하락한 사실은 명확하지만, 감정가는 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격과 같지 않습니다.
특히 이 물건은 도서지역 소재 상업용 토지·점포이고, 건물은 공실 및 폐건물로 평가되었습니다. 일반적인 정상 사용 건물과 동일한 가격 기준으로 비교하기 어렵습니다. 실제 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저평가 또는 시세차익을 주장할 근거는 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 42,342,400원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 23,712,000원 | 2회 유찰 · 감정가 56% |
| 3회 유찰 시 | 16,598,399원 | 감정가 39% 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 11,618,879원 | 감정가 27% 시나리오 |
유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 매각 진행을 보장하지 않습니다. 실질취득원가는 별도의 인수채무가 확정되어야 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,712,000원 가정)
현재 최저매각가를 매각가격으로 가정한 계산입니다. 집행비용을 차감한 금액이 한국전력공사 가압류에 배정되고, 해남군 산림조합에는 배당되지 않는 형태로 산출되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 826,816원 |
| 1. 한국전력공사 · 갑구 25번 가압류 | 46,211,350원 | 22,885,184원 |
| 2. 해남군 산림조합 · 갑구 27번 가압류 | 346,530,498원 | 0원 |
| 3. 해남군산림조합 · 갑구 28번 경매개시결정 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당액은 제공된 추정 계산에 따른 것이며 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용과 배당순위, 압류·가압류 사이의 배당관계, 당해세 및 임차인의 우선변제 가능성에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 경매개시결정에 기재된 신청채권을 별도의 중복 채권으로 합산하지 않았습니다.
미배당 채권이 많다는 사실 자체가 그 금액을 매수인이 모두 인수한다는 뜻은 아닙니다. 등기상 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 별도로 존재할 수 있는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 인수 여부를 독립적으로 판단해야 합니다.
계산상 매수인 인수 0원은 미확인 점유자의 보증금 인수위험을 반영한 확정 금액이 아닙니다.⑤ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 완도군 노화읍 이포리 소재 노화수협 서측 인근에 위치합니다. 주변은 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 도서지역에 위치하여 제반 교통상황이 불편한 것으로 평가되었습니다. 향후 이용 및 처분 시 접근성을 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 76.0㎡, 지목은 대이며 실제 상업용건부지로 이용 중입니다. 지형은 평지·세로장방형이고 도로접면은 세로각지(불)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 259,400원/㎡입니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 페인팅 등, 창호는 새시창호 및 목재창호로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 점포이지만 감정평가상 현황은 공실 및 폐건물로 판단됩니다. 위생설비 등이 기재되어 있으나 실제 작동상태와 사용 가능 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 경계. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도 확인이 필요한 것으로 기재되어 있습니다. 토지 사용 가능 범위와 제시외 구축물의 위치를 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 구축물(15-1)이 매각에 포함됩니다. 토지·건물·제시외 구축물의 물리적 현황 및 전체 목록별 구성 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 관계 확인. 김광실·황원의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유 목적, 사용 부분 및 현재 점유 상태를 각각 확인하세요.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 대항요건 충족 및 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 실질취득원가 계산. 매수인 인수 보증금이 존재한다면 낙찰가에 더해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실제 취득원가와 시세상 할인 여부를 확정하지 마세요.
- 일괄매각 목록 확인. 목록 14·15뿐 아니라 전체 매각목록과 제시외 구축물(15-1)의 매각 포함 범위를 정확히 확인하세요.
- 경계측량. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 실제 점유 경계, 건물 배치 및 사용 가능 면적을 확인하세요.
- 폐건물 상태. 구조적 손상, 누수, 설비 가동 여부와 실제 사용 가능성 및 정비 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 환금성 검토. 노화읍 도서지역의 상업용 토지·폐점포라는 특성을 고려하여 실제 거래사례와 매수 수요를 별도로 확인하세요.
- 배당표 검증. 가압류 간 배당관계, 신청채권의 동일성, 실제 채권액과 우선변제채권을 확인하세요. 예상 미배당 채권액을 매수인 인수액으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.09.28. 매각기일의 진행 여부, 변경·취하 사항과 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 확인하세요.
맺으며 — “56% 낙찰가”보다 중요한 것은 실제 취득원가
이 물건은 감정가 42,342,400원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 23,712,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 한국전력공사 가압류를 말소기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리분석이 완료된 물건으로 보기는 어렵습니다. 말소기준 이전에 전입한 김광실·황원 2명이 현황조사에 등장하지만 보증금과 실제 점유관계, 대항력 및 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 배당표상 인수액 0원을 실제 매수인 부담액으로 확정할 수 없는 이유입니다.
물리적 조건도 신중하게 봐야 합니다. 공부상 점포는 현재 공실 및 폐건물로 평가되어 있고, 인접 토지와 경계가 불명확합니다. 도서지역의 교통 불편과 일괄매각 범위까지 고려하면, 단순히 감정가에서 큰 폭으로 할인되었다는 사실만으로 환금성이나 수익성을 판단하기 어렵습니다.
결론은 인수위험 확인과 실질취득원가 산정이 선행되어야 한다는 것입니다. 두 사람의 임대차 및 보증금 관계, 일괄매각 범위, 경계와 건물 상태를 확인한 뒤 실제 거래가격과 비교해야 합니다. 현재 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다.
