의정부지방법원 2024타경7648. 파주시 문발동 파주출판문화정보 국가산업단지 안의 근린시설로, 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사에이치비글로벌이고, 현재 권리분석의 기준은 2021.07.30. 설정된 하나은행 채권최고액 1,164,000,000원 근저당입니다. 이후 바른손 근저당, 기술보증기금·한국무역보험공사 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 등기상 모두 말소기준 이후에 위치합니다.
가격은 감정가 951,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 465,990,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 비율은 곧바로 시세 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 공장·지식산업센터 이용 물건이고, 내부경계벽 없이 일체로 사용되는 부분과 임차법인 점유까지 확인되어 있어 “49%니까 싸다”라는 결론은 금지해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 회동길 455-2, 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 · 사용승인 2015.08.26 |
| 소유자 | 주식회사에이치비글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 951,000,000원 / 465,990,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 904,466,252원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1,2는 내부경계벽 없이 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미확정
2015년 설정된 사단법인행복한아침독서 전세권은 전세금 500,000,000원에서 600,000,000원으로 변경된 이력이 있으나 2021.04.28. 이미 말소됐습니다. 2018년 하나은행 채권최고액 2,640,000,000원 근저당도 2021.07.30. 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 하나은행 채권최고액 1,164,000,000원 근저당이 현재 말소기준입니다. 따라서 이후의 등기상 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유 현황
현황조사상 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유 임차법인 1명이 확인됩니다.
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 CJW | 전부 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증금과 전입신고일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정하는 것도 위험합니다.
② 가격·환금성 — ‘감정가 49%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 465,990,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 326,193,000원, 4회 유찰 시 228,335,100원입니다. 다만 이 숫자들은 감정가를 기준으로 내려가는 경매 최저가일 뿐, 실제 시장가치와의 차이를 직접 증명하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 465,990,000원 | 458,930,100원 | 3,200,021,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 326,193,000원 | 320,826,298원 | 3,338,125,702원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 228,335,100원 | 224,338,409원 | 3,434,613,591원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 465,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,059,900원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,164,000,000원 | 458,930,100원 |
| 3. 근저당 · 주식회사바른손 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 404,952,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 하나은행에 배당되고, 총 채권 미배당은 3,200,021,900원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으며, CJW의 보증금·대항력·배당요구 관계가 확인되면 매수인 승계 여부도 다시 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문발IC 남동측 인근 파주출판문화정보 국가산업단지 안에 있으며, 주변은 유사 공장 및 지식산업센터와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 공시지가는 652,800원/㎡, 토지면적은 684.4㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 구조 확인. 목록 1,2는 내부경계벽 없이 일체로 이용 중이며, 감정평가 대상 기호 3도 인접 호수와 내부경계벽 없이 일체로 이용 중인 것으로 확인되어 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- CJW 점유관계 최우선 확인. 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 실제 매수인 승계액을 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이고 목록 1,2가 내부경계벽 없이 일체로 이용되고 있으므로 실제 매각대상과 현황 경계를 대조해야 합니다.
- 내부경계 원상회복 가능성. 제201호 외 평가대상도 내부경계벽이 없는 이용상태가 확인되므로 독립 사용이나 처분을 계획한다면 물리적 구획 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 선순위를 확인해야 합니다.
- 감정가 49%에 현혹되지 말 것. 현재 최저가는 465,990,000원이지만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 지식산업센터·공장 용도의 환금성과 실사용 수요를 함께 검토해야 합니다.
- 채권 미배당은 크다. 현재 회차 기준 미배당이 3,200,021,900원이고 신청채권자 하나은행도 청구액 904,466,252원을 전액 회수하지 못하는 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·경계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 점유 확인이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 후순위 권리들이 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 주식회사 CJW가 전부를 점유하면서 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없고, 일괄매각 및 내부경계벽 없는 일체 이용 상태도 확인됩니다. 또한 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 아닙니다. 등기 권리는 정리형, 점유·구조·환금성은 확인형. CJW의 임차조건을 확정하기 전에는 465,990,000원을 최종 실질취득액으로 보고 입찰가를 정하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
