의정부지방법원 2024타경7648. 파주시 문발동 회동길 455-2의 2층 201호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 파주출판문화정보 국가산업단지 안에 있는 철근콘크리트구조 건물로, 일반 아파트와는 이용·임대·환금성의 판단 기준이 다릅니다. 등기상 소유자는 주식회사에이치비글로벌이고, 2021년 7월 30일 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가 326,193,000원은 감정가의 34.3%입니다. 그러나 감정가 대비 낙폭만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 확인된 실거래 비교가격이 없고, 현황조사상 전부를 점유하는 주식회사 CJW의 보증금과 대항력도 불명확하기 때문입니다. 특히 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하면서 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 입찰가가 내려가도 실질취득비용은 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 639-2, 회동길 455-2, 2층 201호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정상 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 · 사용승인 2015.08.26 |
| 소유자 | 주식회사에이치비글로벌 (2021.07.30 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 951,000,000원 |
| 최저매각가 | 326,193,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 904,466,252원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2021.07.30 · 을구 5번 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,164,000,000원 |
| 공동담보 | 같은 건물 202호·403호 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 목록 1, 2 내부경계벽 없이 일체 이용 |
| 점유관계 | 주식회사 CJW · 전부 점유 · 임차조건 미상 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소 구조와 남은 점유 위험
권리의 기준점은 2021년 7월 30일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,164,000,000원이며, 202호·403호와 공동담보로 묶여 있습니다. 뒤에 설정된 바른손 근저당, 기술보증기금 및 한국무역보험공사 가압류, 국가·파주시의 압류와 경매개시결정 등은 등기상 매각소멸 대상으로 분류됩니다.
기존에 설정됐던 사단법인행복한아침독서의 전세권은 최초 전세금 500,000,000원에서 600,000,000원으로 변경됐던 권리이지만, 2021년 4월 28일 이미 말소됐습니다. 도승철을 채무자로 하는 2018년 하나은행 근저당권 2,640,000,000원도 2021년 7월 30일 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현존하는 선순위 인수권리로 계산하거나 현재 점유자의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 미확정 사항
현황조사에서 주식회사 CJW가 물건 전부를 점유하는 것으로 확인됩니다. 조사된 임차·점유 주체는 1개 법인이며, 보증기관의 대위변제나 중복신고로 표시된 주체는 없습니다. 다만 임대차계약의 성립 여부와 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 CJW | 전부 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
CJW의 전입·사업자등록 관련 일자, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제, 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 확인되지 않은 CJW 보증금을 계산에 반영하지 않은 잠정적인 시뮬레이션 값입니다. 만약 대항력과 보증금 인수가 인정되고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인의 부담이 추가될 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 951,000,000원에서 3회 유찰
현재 최저매각가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌다는 것은 명확합니다. 그러나 이 물건의 실거래가격이 확인되지 않아 감정가와 최저매각가만으로 시장가치 대비 할인 여부를 판단하기는 어렵습니다. 특히 산업단지 내 지식산업센터는 이용 가능 업종, 호실 결합 상태, 임차관계 및 환금성이 가격에 미치는 영향을 함께 고려해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 326,193,000원 | 34.3% | 3,338,125,702원 | 실질취득 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 228,335,100원 | 24.01% | 3,434,613,591원 | 임차보증금 인수 별도 |
| 5회 유찰 시 | 159,834,570원 | 16.81% | 3,502,155,114원 | 임차보증금 인수 별도 |
4회·5회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 예정 매각가격을 보장하지 않습니다. 표의 미배당액은 채권자 측 미회수액으로, 매수인 인수액과는 다른 개념입니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,193,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,366,702원 |
| 1. 을구 5 · 하나은행 근저당 | 1,164,000,000원 | 320,826,298원 |
| 2. 을구 8 · 바른손 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4 · 기술보증기금 가압류 | 404,952,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5 · 한국무역보험공사 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 326,193,000원을 전제로 집행비용 5,366,702원을 차감하면 하나은행에 예상 배당되는 금액은 320,826,298원입니다. 나머지 바른손 근저당과 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다.
계산에 포함된 채권 합계는 3,658,952,000원, 예상 총 미배당액은 3,338,125,702원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 하나은행의 신청 청구액 904,466,252원 역시 이 배당만으로 전액 만족되지 않습니다.
예상배당은 채권최고액과 확인된 청구금액을 기준으로 한 단순 추정이며 실제 채권잔액, 배당요구, 조세 및 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. CJW의 보증금 및 승계 여부는 미확정입니다.
⑤ 일괄매각·내부경계벽 — 현장 확인의 핵심
매각물건명세서에는 일괄매각이며 목록 1, 2가 내부경계벽 없이 일체로 이용 중이라는 내용이 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 일부 호실이 내부경계벽 없이 일체 이용되고 있으며, 다른 호실은 인접 호수와 경계벽 없이 이용되는 상태로 확인됐습니다.
하나은행 근저당의 공동담보에는 202호·403호가 기재되어 있습니다. 매각 범위와 공동담보 범위는 서로 다른 개념이므로, 실제 입찰에서는 일괄매각 목록의 호실과 토지·건물 지분을 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 문발IC 남동측 인근, 파주출판문화정보 국가산업단지 안에 위치합니다. 주변은 유사 공장·지식산업센터와 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층, 사용승인일은 2015.08.26입니다. 기본 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·접도. 가로장방형의 평탄한 공업용 건부지로, 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 684.4㎡, 공시지가는 652,800원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속하며 군사시설 제한보호구역, 가축사육제한구역 및 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 실제 적용요건도 확인해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터·산업시설구역이라는 특성상 매수·임차 수요의 적합성이 중요합니다. 실제 이용자와 입주 가능 업종, 임대수익 및 거래사례를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- CJW 점유관계 확인. 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 차임, 점유 개시일, 사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 대항력과 승계 가능성을 구분해야 합니다.
- 인수액 재산정. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 확정적으로 적용하지 말고, 대항력 있는 보증금의 미배당 인수 여부를 따져 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
- 매각 범위와 경계 확인. 일괄매각 목록 1, 2 및 실제 호실 범위를 확인하고 내부경계벽 부재, 인접 호실과의 통합 이용 및 분리 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 공동담보 검토. 하나은행 공동담보로 기재된 202호·403호와 이번 매각 대상의 관계를 구분하고 담보권 및 배당 범위를 검토해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국가와 파주시의 압류 3건에 관한 실제 세액, 당해세 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 산업단지 이용제한 확인. 준공업지역·산업시설구역 규정, 입주 가능 업종, 용도 적합성 및 관련 승인·신고 필요성을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 실거래·수익성 검증. 주변 유사 지식산업센터 거래가격, 임대료, 공실·관리비 부담을 검토하고 낙찰가가 아닌 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
- 점유 이전과 비용 확인. CJW의 점유 권원, 명도 가능성, 체납 관리비와 내부구획 정리 비용 등을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 최신 자료로 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 중요한 것은 인수와 사용 가능성”
파주 문발동 201호는 감정가 951,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 326,193,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 하나은행 말소기준 근저당과 후순위 권리의 매각소멸 구조는 비교적 분명합니다. 그러나 채권자가 큰 금액을 회수하지 못한다는 사실과 매수인이 안전하게 취득할 수 있다는 결론은 별개입니다.
현재 가장 중요한 변수는 CJW의 대항력 및 보증금 인수 가능성입니다. 여기에 내부경계벽 없는 일괄 이용, 공장(지식산업센터) 이용상태, 산업단지 규제, 실거래 시세 미확인이라는 사항이 겹칩니다. 이 때문에 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가 낙찰 기회라고 판단하기는 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 실질취득비용 산정 후 가격 재평가입니다. CJW의 임대차관계와 인수액, 실제 매각·사용 가능 범위, 비교 가능한 거래가격이 확인되어야 비로소 투자성을 판단할 수 있습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 이러한 미확정 위험이 저절로 없어지는 것은 아닙니다.
