의정부지방법원 2024타경7648. 파주시 문발동 639-2, 회동길 455-2에 있는 4층 403호 집합건물입니다. 물건의 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 있으며, 2015년 8월 26일 사용승인된 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 건물입니다.
소유자는 주식회사에이치비글로벌입니다. 2021년 7월 30일 소유권을 취득하면서 하나은행에 채권최고액 1,164,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 다른 근저당권과 가압류·압류가 이어졌고, 하나은행의 신청으로 2024년 10월 14일 임의경매가 개시됐습니다. 사건 청구금액은 904,466,252원입니다.
표면적으로는 선순위 근저당권과 후순위 채권이 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건의 실질적인 판단은 등기상 권리 소멸과 점유자의 임차권이 별개라는 점에서 시작해야 합니다. 현재 확인된 임차인의 보증금이 미상인 만큼, 매수인이 부담할 수 있는 금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 639-2, 회동길 455-2, 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 감정상 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 주식회사에이치비글로벌 (2021.07.30 소유권이전) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인 2015.08.26 |
| 감정가 | 598,000,000원 |
| 최저매각가 | 205,114,000원 (감정가 34.3%, 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 904,466,252원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.30 을구 5번 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,164,000,000원 |
| 현황조사 점유자 | 주식회사 CJW · 전부 점유 · 보증금 및 대항력 미상 |
| 특이사항 | 403호 관련 목록 3은 인접 호수와 내부 경계벽 없이 일체 이용 중 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 소멸, 임차인 권리는 미확정
권리분석의 중심은 2021.07.30 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,164,000,000원이고, 이 근저당권에는 같은 건물의 2층 201호·202호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액을 403호 단독의 실제 채무액 또는 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.
그 이후 설정된 바른손 근저당권 2,000,000,000원, 기술보증기금 가압류 404,952,000원, 한국무역보험공사 가압류 90,000,000원 및 국·파주시의 압류는 등기상 말소기준권리보다 후순위로, 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
과거에 설정된 행복한아침독서 전세권과 기존 하나은행 근저당권, 셀루메드·아이오앤코코리아 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리로 분류됩니다. 특히 과거 전세권은 2층·3층 건물에 관한 것으로, 현재 403호 점유자인 CJW의 임차권과 동일한 권리로 볼 수 없습니다.
임차인 분석 — 주식회사 CJW의 점유가 핵심
현황조사에 나타난 실제 임차인은 1명(법인 주식회사 CJW)입니다. 임차 부분은 전부로 표시되어 있습니다. 보증기관의 대위변제나 임차보증금 승계 신고에 따른 중복 임차인은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 CJW | 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
CJW는 현황조사상 점유자로 확인되나, 보증금·임대차 개시일·확정일자·배당요구 여부 및 대항력 성립 요건은 추가 확인이 필요합니다. 승계 배지는 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않는다는 의미이며, 임차보증금 인수 위험이 없다는 뜻은 아닙니다.
실질취득액의 핵심 구조는 낙찰가에 실제 매수인이 인수하는 금액을 더한 값입니다. 만약 CJW가 선순위 대항력 임차인이고 보증금이 낙찰가보다 크며 낙찰대금에서 임차인에게 배당되는 금액이 없다면, 실질취득액은 낙찰가 + 보증금 인수액이 됩니다. 배당액과 임대차 조건에 따라 달라지므로 최저가 205,114,000원만으로 저렴한 취득이라고 판단할 수 없습니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰에도 저가 매력은 검증되지 않았다
현재 최저매각가는 205,114,000원입니다. 감정가 598,000,000원의 34.3% 수준까지 하락했습니다. 다만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 국가산업단지 내 근린시설·지식산업센터 이용 물건이고, 403호의 내부 공간이 인접 호수와 연결되어 있습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시장가치보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 205,114,000원 | 3,457,509,596원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 143,579,800원 | 3,518,182,317원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 100,505,860원 | 3,560,653,222원 |
위 시나리오는 매각가와 채권 배당의 변화를 보여주는 것이지, 매수인의 실제 취득원가를 확정하는 계산은 아닙니다. 특히 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 것으로 추정된 금액이며, 해당 금액 전체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. CJW에 관한 인수 여부와 금액은 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,114,000원 가정)
현재 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용을 먼저 반영하고, 하나은행 근저당권부터 배당한 추정 결과입니다. 배당금은 하나은행 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며, 공동담보의 실제 배당 관계와 임차인·조세채권의 우선순위가 최종 반영된 확정 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,671,596원 |
| 1. 을구 5번 · 하나은행 근저당 | 1,164,000,000원 | 201,442,404원 |
| 2. 을구 8번 · 바른손 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 · 기술보증기금 가압류 | 404,952,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 · 한국무역보험공사 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 집행비용 3,671,596원, 채권자 배당액 201,442,404원, 소유자 잔여금 0원입니다. 조세채권의 법정 우선순위, 임차보증금의 우선변제·최우선변제, 공동담보 배당 및 실제 채권 잔액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 문발IC 남동측 인근, 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 유사 공장·지식산업센터와 근린생활시설 등이 분포합니다. 일반 주거지역과는 수요 구조가 다릅니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물 상태. 2015.08.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 인테리어 마감 등으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 실제 허용용도와 입주 업종의 적합성, 산업단지 관리 규정을 확인해야 합니다.
- 토지 및 접도. 토지는 평탄한 가로장방형 공장용지이며, 남서측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 684.4㎡, 공시지가는 652,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 집합건물 403호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 용도지역 및 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속하며, 군사시설 관련 제한보호구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 실제 적용 범위도 확인 대상입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 내부 경계벽 부재 문제는 별도로 점검해야 하며, 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 공간 분리 및 사용에 문제가 없다고 단정할 수 없습니다.
- 환금성. 산업단지 내 업무·공장 용도로 매수 수요가 제한될 수 있으며, 인접 호수와 일체로 이용되는 현재 구조가 독립 사용과 매각에 제약을 줄 수 있습니다. 최근 거래가격과 거래 빈도의 추가 검증 없이는 환금성이 양호하다고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- CJW 임대차계약 확인. 임대차 시작일, 실제 점유 시작일, 보증금, 월차임, 계약 당사자와 사용 구역을 확인해야 합니다. 법인 사업자등록 관계와 대항력 성립 요건도 함께 검토해야 합니다.
- 대항력·우선변제 여부 확인. 말소기준일인 2021.07.30을 기준으로 CJW의 법적 지위, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 위험이 확인되면 그 금액을 낙찰가에 더하여 실질취득액을 판단해야 합니다.
- 내부 경계벽 및 출입구 확인. 403호와 인접 호수 사이의 물리적 경계, 단독 출입 가능 여부, 설비 공유 여부 및 원상복구·분리 공사 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 산업단지 입주자격·용도 확인. 근린시설 표시와 공장 이용상태의 차이를 검토하고, 허용 업종, 입주 가능 여부, 관리기관 관련 규정 및 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 하나은행 근저당권은 2층 201호·202호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 물건의 경매·변제 진행 상황과 실제 잔존채권액을 확인해야 합니다.
- 조세채권 우선순위 확인. 국과 파주시의 압류가 존재합니다. 등기상 압류 시점만으로 실제 배당 우선순위를 확정할 수 없으므로 법정기일·당해세 해당 여부와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 최근 거래가치 확인. 동일 건물 또는 유사 산업단지 시설의 실제 거래가격, 임대수요 및 매각 가능성을 비교해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도 및 실질취득원가 확인. 공용부분 관리비 체납, 점유자 명도, 공간 분리 비용, 취득 관련 부대비용 및 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각 범위·원본 대조. 사건의 매각목록과 호수별 소유권·담보권 관계, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 등기사항전부증명서를 매각기일 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 취득원가”
이 물건은 감정가 598,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 205,114,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 실제로는 최근 시세가 확인되지 않은 산업단지 시설이며, 내부 경계벽 없이 인접 호수와 일체로 이용되고 있습니다.
등기상 후순위 권리는 원칙적으로 정리되지만, 주식회사 CJW의 전부 점유와 보증금·대항력 미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 이 상태에서 배당모형의 인수액 0원을 실제 인수액으로 받아들이거나, 최저매각가를 실질취득액으로 확정하는 것은 위험합니다.
특히 선순위 대항력에 따른 보증금 인수가 발생하면, 낙찰가격이 낮아져도 실제 취득 부담은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 여기에 산업단지 용도·입주 제한, 인접 호수와의 분리 문제, 제한적인 매수 수요 가능성까지 고려해야 합니다.
종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 보증금 인수액과 공간의 독립 이용 가능성, 실제 시장가치가 확인되기 전에는 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다. 말소되는 등기권리가 많다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 결론은 다릅니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 숨은 인수 부담과 물리적 이용 제한을 얼마나 확실히 확인하느냐에 있습니다.
