의정부지방법원 2024타경7648. 파주시 문발동 파주출판문화정보 국가산업단지 안에 있는 근린시설로, 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사에이치비글로벌이고, 2021.07.30 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 1,164,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 바른손 근저당·국세 압류·기술보증기금과 한국무역보험공사 가압류·경매개시결정·파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 흐름은 비교적 분명합니다. 문제는 점유관계와 물리적 이용상태입니다. 현황조사에는 주식회사 CJW가 전부를 점유하는 것으로 조사됐지만 보증금과 전입신고일이 확인되지 않았고, 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 현재 배당계산에서 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있어도 이를 곧바로 실제 인수 0원으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7648 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 회동길 455-2, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 주식회사에이치비글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 293,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 904,466,252원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 공장용지 · 준공업지역 · 공시지가 652,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유관계는 별도 확인
과거 사단법인행복한아침독서 명의 전세권은 전세금 500,000,000원으로 설정된 뒤 600,000,000원으로 변경됐으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2018년 하나은행 근저당 역시 2021.07.30 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 하나은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 압류·가압류·근저당권은 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 CJW | 전부 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 시세 판단은 보류
감정가는 598,000,000원, 현재 최저매각가는 293,020,000원으로 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 205,114,000원, 4회 유찰 시 143,579,800원으로 계산돼 있습니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 현재 이용이 공장(지식산업센터)이고 점유관계와 내부 경계 상태도 확인이 필요한 만큼, 실제 환금성과 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,280원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,164,000,000원 | 288,117,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사바른손 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 404,952,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 매각대금 전액이 집행비용과 하나은행 배당으로 소진되고, 채권자 미배당액은 3,370,834,280원입니다. 다만 점유자의 보증금·대항력 여부가 확인되지 않았으므로 위 계산상의 매수인 인수 0원은 실제 권리관계 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문발IC 남동측 인근 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하며, 주변은 유사 공장(지식산업센터)과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층입니다. 사용승인일은 2015.08.26입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역이며, 가축사육제한구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한과 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공장용지 684.4㎡, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 652,800원/㎡입니다.
- 경계 상태. 감정평가서에는 일부 호실이 내부 경계벽 없이 일체 이용 중인 것으로 확인됐고, 매각물건명세서 비고에는 목록 3이 인접 호수와 내부 경계벽 없이 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주식회사 CJW 권리 확인. 보증금·점유개시 시점·대항력 발생 여부·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- ‘49% 할인’ 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 최근 실거래가 확인 전에는 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 경계 재확인. 인접 호수와 내부 경계벽 없이 일체 이용 중이라는 기재가 있으므로 현장 구조와 원상분리 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 용도·규제 검토. 국가산업단지·산업시설구역 내 공장 이용 물건이므로 낙찰 후 사용 목적이 관련 제한과 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당 부족 인지. 현재 회차 기준 채권 총액 3,658,952,000원 중 288,117,720원만 배당되고 3,370,834,280원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 미확정 권리가 먼저”
현재 최저매각가는 293,020,000원으로 감정가 598,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 현황조사상 전부 점유자인 주식회사 CJW의 보증금·대항력·우선변제 여부가 미상이고, 내부 경계벽 없이 일체 이용 중이라는 물리적 확인사항도 있습니다.
또한 최근 실거래 자료가 없어 현재 293,020,000원이 실제 시장가격 대비 낮은지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기 흐름 자체보다 점유자 권리와 현장 구조를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 가격은 내려왔지만, 권리와 이용상태가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
