대구지방법원 2025타경1339. 대구 동구 용계동 해오름타운 103동 9층 902호, 전용 84.5219㎡ 아파트입니다. 윤성남이 2018년 1월 거래가 269,000,000원에 취득한 뒤, 2018년 1월 15일 농협은행주식회사 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 설정된 하나은행 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 김기윤의 전입일은 2018년 1월 22일입니다. 말소기준일인 2018년 1월 15일보다 늦으므로 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 배당순위와 명도 협의에 필요한 사항은 원문 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1339 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 용계동 977-3 해오름타운 제103동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.5219㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건 중 9층 |
| 단지 / 사용승인 | 해오름타운103동 · 18세대 · 2016.07.04 |
| 소유자 | 윤성남 (2018.01.09 소유권이전 · 거래가 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 203,676,711원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 전입, 매수인 인수 0원
말소기준은 2018.01.15 농협은행주식회사 근저당입니다. 이후의 하나은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 농협 근저당은 최초 채권최고액 132,000,000원으로 설정됐으나, 2024.09.04 채권최고액을 88,550,000원으로 변경한 등기가 확인됩니다. 실제 배당에서는 현재 채권액과 변경등기의 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
임차인·점유 관계
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기윤 | 2018.01.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 76.4%
해오름타운103동 전용 84.52㎡의 확인된 최신 거래는 2026년 2월 3층 220,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.52㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.52㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 168,000,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균의 76.4%입니다. 감정가 240,000,000원은 최근 거래보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 가격 비교상 낮은 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 32,848,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 372,000,000원 중 164,848,000원이 배당되고, 미배당액은 207,152,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 농협 근저당은 2024.09.04 채권최고액 88,550,000원 변경등기가 있어 실제 배당액과 차이가 날 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 207,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 117,599,999원 | 115,153,599원 | 256,846,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 82,319,999원 | 80,438,239원 | 291,561,761원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 용계동 대구지하철 1호선 용계역 북측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 용계역과 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건 중 9층으로, 급배수·위생·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 아파트 부지이며 남측 약 4~5미터 도로, 101동 서측 약 6~7미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2016년 사용승인 아파트지만 18세대 소규모 단지이고 확인된 동일 면적 거래도 1건이라 대단지 아파트보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 김기윤의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의 비용·기간을 예상해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 농협 근저당은 132,000,000원 설정 후 88,550,000원으로 변경됐습니다. 등기 원문과 채권계산서를 대조해 실제 배당구조를 확인하세요.
- 시세 표본 보완. 최근 거래 220,000,000원은 1건뿐입니다. 같은 단지 매물 호가와 인근 유사 아파트 거래를 추가 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가서상 공부 차이는 없지만, 9층 902호의 향·일조·누수·수리 상태를 현장 조사로 확인하세요.
- 규제·소음 확인. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 해당 사항을 실거주 관점에서 점검하세요.
- 관리비 체납. 관리주체에 공용부분 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 표본을 보완해야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당보다 늦게 전입한 김기윤은 대항력이 없고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가로 낙찰될 경우 실질취득액은 168,000,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 실질취득액은 최신 거래와 최근 12개월 평균 220,000,000원의 76.4%로 낮습니다. 다만 18세대 단지에서 확인된 거래가 1건뿐이고 점유자 명도도 남아 있습니다. 결론은 권리상 입찰 가능, 가격은 현장 상태와 추가 시세를 확인한 뒤 결정입니다.
