대구지방법원 2025타경1339. 침산네거리 남서측 인근에 있는 802세대 아파트, 전용 134.86㎡의 17층 건물 중 9층 903호입니다. 김병옥이 2010년 3월 5일 거래가 230,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 살아 있는 담보권 중 가장 빠른 권리는 2019년 6월 27일 삼성생명보험 근저당권 236,830,000원입니다. 2024년 하나은행 근저당권과 2025년 경매개시결정은 이 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 현황조사에서 확인된 김기윤의 전입일은 2018년 1월 22일입니다. 말소기준일인 2019년 6월 27일보다 빠릅니다. 다만 보증금, 확정일자, 점유 부분과 현재까지의 실제 점유·전입 유지 여부가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1339 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 233-3 대한동아침산2차무지개아파트 제201동 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.86㎡ · 철근콘크리트조 17층 중 9층 |
| 단지 | 동아침산2무지개 · 802세대 · 1999.07.31. 준공 |
| 소유자 | 김병옥 (2010.03.05. 거래가 230,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 294,700,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 203,676,711원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 미상
과거 설정됐던 조흥은행, 청송농업협동조합, 대구신용보증재단, 카길애그리퓨리나·팜스코, 국민은행 근저당권은 각각 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 삼성생명보험 근저당권이며, 이후의 하나은행 근저당권과 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 등기부상 매수인이 인수할 담보권은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기윤 | 2018.01.22. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 가능 |
확정일자가 확인되면 배당 순위와 우선변제 여부를 판단할 수 있고, 배당요구 여부까지 확인돼야 낙찰 후 남는 보증금 규모를 계산할 수 있습니다. 특히 대항력이 성립하고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 현재 최저가 294,700,000원은 총취득비용이 아니라 확인 가능한 하한일 뿐입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 할인, 결론은 보증금 확인 후
동일 단지·동일 전용면적 134.86㎡의 최근 거래입니다. 과거 2021~2022년의 528,000,000원~567,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 382,000,000원과 최신 거래 380,000,000원을 우선합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 20.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 134.86㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 134.86㎡ | 10 | 408,000,000원 |
| 2025.08 | 134.86㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2025.08 | 134.86㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2025.03 | 134.86㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2024.08 | 134.86㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 2024.01 | 134.86㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 2023.04 | 134.86㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2022.08 | 134.86㎡ | 17 | 541,000,000원 |
| 2021.07 | 134.86㎡ | 4 | 528,000,000원 |
| 2021.06 | 134.86㎡ | 13 | 567,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.86㎡ | 4건 | 382,000,000원 |
현재 최저가 294,700,000원은 최근 12개월 평균의 77.1%이고, 최신 거래 380,000,000원보다 85,300,000원 낮습니다. 입찰가만 비교하면 할인 폭이 있습니다. 그러나 실질취득액은 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 금액이므로, 보증금이 확인되지 않은 현재 단계에서는 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,700,000원·임차인 배당 미반영 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,925,800원 |
| 선순위 가능 임차인 · 김기윤 | 미상 | 미상 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험 | 236,830,000원 | 최대 236,830,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행 | 240,000,000원 | 최대 52,944,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표와 배분 차트는 김기윤의 임차보증금 배당을 0원으로 둔 등기권리 기준 임시 계산입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되면 삼성생명보험·하나은행의 실제 배당액이 줄어들 수 있습니다. 임차인이 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하고 대항력이 인정되면 미배당액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 침산네거리 남서측 인근으로 아파트단지, 학교, 단독주택 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 동측 약 35m 도로·남측 왕복 6차선·서측 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 용도·구조. 제3종일반주거지역의 아파트로 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 17층 중 9층입니다. 급배수·위생·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 아파트 부지이며 공시지가는 2,164,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 802세대 단지이지만 전용 134.86㎡의 대형 면적이고 최근 가격이 과거보다 20.2% 하락해, 매도 시 가격 민감도가 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김기윤의 보증금, 계약일, 임대차 목적물, 임대인과 계약 갱신 내역을 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 2018.01.22. 이후 주민등록이 계속 유지됐는지, 실제 점유가 중단되거나 이전된 기간은 없는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 종기 내 신고 여부에 따라 배당액과 매수인 인수액이 달라집니다.
- 실질취득가로 비교. 응찰가가 아니라 ‘응찰가 + 예상 미배당 보증금’을 최근 12개월 평균 382,000,000원과 최신 거래 380,000,000원에 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래군보다 20.2% 낮습니다. 감정가나 전체기간 평균이 아니라 최근 거래를 기준으로 보수적으로 상한을 정해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 점유자의 실제 거주 여부, 인도 협의 가능성, 이사비 요구와 인도명령 가능 여부를 사전에 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “77.1%는 가격표일 뿐, 총취득가는 아니다”
1회 유찰된 최저가 294,700,000원만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 77.1%로 할인 폭이 보입니다. 그러나 김기윤의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으며, 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않을 수 있습니다.
등기 담보권은 정리되지만 임차보증금 리스크가 금액 미상으로 남고, 시장도 최근 20.2% 하락 추세입니다. 이 물건은 최저가가 낮아서 바로 매력적인 사건이 아니라, 임차보증금을 확인해야 가격을 계산할 수 있는 사건입니다. 보증금 확인 전 결론은 명확합니다. 권리 보류, 가격 판단 보류.
