서울중앙지방법원 2025타경2577. 서초동 아르누보씨티2 제7층 제714호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이고, 사용승인일은 2009.11.05입니다. 현재 소유자는 박주언이며, 2021.11.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 서울우유협동조합 앞으로 채권최고액 199,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 바로 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.10.23 주식회사저스티스자산관리대부의 채권최고액 560,000,000원 근저당권, 2025년 삼성카드·신한카드·서울신용보증재단의 가압류와 복수의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 말소기준권리보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 채권액이 매각대금을 크게 넘더라도 그 미배당 채권 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1330-4 아르누보씨티2 7층 714호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 7층 / 지상 12층 · 제7층 제714호 · 사용승인 2009.11.05 |
| 소유자 | 박주언 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울우유협동조합 / 170,213,489원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.24 서울우유협동조합 근저당권 · 채권최고액 199,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 보증금 대항력·우선변제·배당 후 미회수 보증금을 낙찰자가 승계하는 문제는 없습니다. 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 서울우유협동조합 근저당 이후의 주식회사저스티스자산관리대부 근저당, 삼성카드·신한카드·서울신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — ‘신건 3억’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 300,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에서는 실거래 비교값 대신 권리·배당과 회차별 가격 변화를 중심으로 판단해야 합니다. 따라서 감정가보다 낮아 보이는 할인 효과가 아직 없고, 생활숙박시설이라는 이용 특성까지 반영해 응찰가격을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 514,368,182원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 573,528,182원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 620,856,182원 | 0원 |
가격이 300,000,000원에서 240,000,000원, 192,000,000원으로 내려가면 채권자 미배당액은 514,368,182원에서 573,528,182원, 620,856,182원으로 늘어납니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락은 낙찰자의 인수부담을 키우는 구조가 아니라, 후순위 채권자의 회수 부족을 확대하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서울우유협동조합 | 199,200,000원 | 199,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사저스티스자산관리대부 | 560,000,000원 | 95,800,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 34,000,575원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,898,976원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 2,268,631원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 809,368,182원, 채권자 예상배당 295,000,000원, 미배당 514,368,182원입니다. 집행비용은 5,000,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남역(지하철 2호선 및 신분당선) 남서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 강남역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 관리업체 등에 관리를 위탁하지 않고 개별적으로 잠금장치 등을 설치해 관리하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 7층·지상 12층 건물의 제7층 제714호이며 사용승인일은 2009.11.05입니다.
- 도로. 단지 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지 공시지가는 31,170,000원/㎡, 토지면적은 638.5㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 표시돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 용도 확인. 아파트가 아니라 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 실제 이용·운영 방식과 처분 가능성을 일반 주거형 자산과 분리해 판단해야 합니다.
- 최저가 자체 검토. 현재 최저가는 감정가와 같은 300,000,000원입니다. 권리 인수 0원만 보고 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원입니다. 각 가격대에서 생활숙박시설의 환금성과 보유 목적을 다시 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 514,368,182원은 후순위 채권자의 회수 부족입니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 을구 4-1 확인. 주식회사정대부컨설팅의 근저당권부채권 질권설정이 있으므로 실제 배당요구·배당표에서 귀속관계를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 생활숙박시설로 개별 관리되고 있으므로 현장 점유·잠금상태와 인도 가능 상태를 매각 전 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 배당요구 내역을 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 말소기준은 2021.11.24 서울우유협동조합 근저당권이고, 임차인은 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권이 많아 매각가 300,000,000원에서도 514,368,182원이 미배당되지만, 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 투자의 핵심은 권리보다 용도와 가격입니다. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이고, 현재 회차는 감정가 100%인 300,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”까지는 맞지만, “그래서 3억이면 싸다”까지 이어지지는 않습니다. 생활숙박시설의 이용성·환금성을 충분히 반영한 가격에서만 접근하는 것이 맞습니다.
