서울중앙지방법원 2025타경2577. 서울특별시 강남구 신사동 593-21 장자울아파트 3층303호입니다. 소유자 박주언은 2017.09.08. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 690,000,000원입니다. 과거 설정됐던 한국스탠다드차타드은행·페퍼저축은행· 데일리펀딩대부·수협은행 근저당과 박종욱의 전세권, 에비스대부주식회사 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
현재 권리분석의 출발점은 2024.10.23. 설정된 주식회사저스티스자산관리대부 근저당권 560,000,000원입니다. 이후 삼성카드 가압류 30,721,189원, 서울신용보증재단 가압류 2,268,631원, 서초구 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2577 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 신사동 593-21 장자울아파트 3층303호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 박주언 (2017.09.08. 소유권이전 · 거래가액 690,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,180,000,000원 / 1,180,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,213,489원 |
| 말소기준 | 2024.10.23. 주식회사저스티스자산관리대부 근저당권 · 채권최고액 560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 단지 | 장자울아파트 · 18세대 · 2004.03.23 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
실제 임차인 0명. 임차보증금이나 대항력 임차인에 따른 매수인 승계금액은 없습니다. 말소기준 근저당권 이후 삼성카드 가압류, 경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류, 서초구 압류가 이어지지만 제공된 분석상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 검증 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
장자울아파트의 현재 비교 가능한 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 소유자의 2017.09.08. 취득 거래가액 690,000,000원은 확인되지만, 이를 2026년 신건 최저가 1,180,000,000원과 직접 비교해 현재 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
단지 통계에는 평균 유찰 횟수 0.0회가 기록되어 있으나, 최근 낙찰금액이나 최근 거래금액이 함께 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 감정가가 시세보다 낮은지, 높은지에 대한 가격 가점은 줄 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,200,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사저스티스자산관리대부 | 560,000,000원 | 560,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,721,189원 | 30,721,189원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 2,268,631원 | 2,268,631원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 572,810,180원 |
현재가 가정에서 배당대상 채권 592,989,820원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 572,810,180원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,180,000,000원 | 0원 | 572,810,180원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 944,000,000원 | 0원 | 339,170,180원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 755,200,000원 | 0원 | 152,258,180원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 단지. 장자울아파트는 18세대, 준공일은 2004.03.23으로 기록되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 659.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지·정방형으로 기록되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 11,500,000원/㎡입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)으로 기록되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.
- 가격자료. 최근 거래금액과 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 현재 환금성·가격 수준은 별도 실거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 신건 최저가 1,180,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 확인할 실거래 자료가 없습니다. 비교 거래 확인 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 감정요항표 원본 대조. 사건 소재지·호수·용도와 감정요항표의 서초동·제714호·생활숙박시설 기재가 서로 일치하지 않으므로 대상물건 감정서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 2025.12.10. 서초구 압류가 등기되어 있습니다. 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차인. 현재 확인된 실제 임차인은 0명이고 매수인 인수액도 0원이지만, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 등기 확인. 말소기준 근저당권에는 근저당권부채권 질권 설정이 부기되어 있으므로 최신 등기사항전부증명서를 기준으로 권리관계를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 강점은 분명합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 근저당권 이후의 가압류와 압류 등도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재가 1,180,000,000원뿐 아니라 944,000,000원·755,200,000원 시나리오에서도 채권 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
반면 가격 판단에는 빈칸이 큽니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 1,180,000,000원이 싸다는 근거가 없고, 감정요항표에는 대상 주소·호수·용도와 맞지 않는 내용도 포함돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 단순하다는 점과 별개로, 감정서 원본 대조와 현재 시세 확인이 선행돼야 하는 신건입니다.
