서울중앙지방법원 2025타경104735. 강남구 삼성동 ‘브르넨삼성’ 8층 801호 아파트입니다. 사용승인일은 2021.10.19이고, 단지는 22세대입니다. 권리의 기준점은 2022.01.14. 접수된 강서신용협동조합의 채권최고액 5,215,200,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.10.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 같은 채권자가 2026.01.02. 임의경매를 신청했습니다.
임차인으로 확인된 이채이의 전입일은 2023.10.04., 장한율의 전입일은 2024.01.25.로, 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 실제 배당표에서 소액임차인 최우선변제 등이 영향을 주는지는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104735 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 8층 801호 · 서울특별시 강남구 영동대로122길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 지하4층/지상20층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 3,310,000,000원 / 3,310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 / 4,718,454,451원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.14. 근저당권 · 강서신용협동조합 · 채권최고액 5,215,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 인수 0원
핵심은 2022.01.14. 근저당권입니다. 같은 날 신탁등기도 접수됐지만, 근저당 접수번호 7,989번이 신탁 접수번호 7,997번보다 앞섭니다. 이후 강남구 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 등기상 현재 소유권은 신한자산신탁주식회사에 있으므로, 입찰 전에는 등기사항뿐 아니라 신탁원부의 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항도 함께 대조하는 것이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이채이 | 2023.10.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장한율 | 2024.01.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래의 174.2%
‘브르넨삼성’의 제공 실거래 표본은 2024.08. 전용 40.07㎡, 12층 거래 2건이며 두 건 모두 1,900,000,000원입니다. 최근 거래 평균과 최신 거래금액 역시 1,900,000,000원으로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 1,900,000,000원 |
현재 최저가 3,310,000,000원은 이 비교 기준의 174.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액 역시 3,310,000,000원으로, 최근 거래 1,900,000,000원을 크게 상회합니다. 따라서 ‘경매라서 싸다’거나 ‘감정가 대비 할인’이라는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 향후 1회 유찰 시 매각가는 2,648,000,000원, 2회 유찰 시 2,118,400,000원으로 계산되어 있으나, 2회 유찰 가격도 제공된 최근 거래 1,900,000,000원보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,500,000원 |
| 1. 근저당권 · 강서신용협동조합 설정분 | 5,215,200,000원 | 3,274,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권 미배당액은 1,940,700,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기고등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택 등 공동주택과 상업용건물·업무용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 9호선 봉은사역, 7호선 청담역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2021.10.19. 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물이며, 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 서측 영동대로와 북측 자동차 통행 가능한 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·국제교류복합지구 지구단위계획구역 등에 해당하고, 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정이 2026.12.31.까지 기재돼 있습니다.
- 규모. 브르넨삼성은 22세대이며, 제공된 비교 실거래는 2024.08. 2건입니다. 표본이 많지 않아 개별 호수 가격 판단은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 최저가 3,310,000,000원은 제공된 최근 거래 1,900,000,000원의 174.2%입니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트를 혼동하면 안 됩니다.
- 임차인 원문 확인. 이채이·장한율은 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 가능성은 배당표에 영향을 줄 수 있습니다.
- 신탁원부 대조. 현재 소유자가 신한자산신탁주식회사인 신탁 부동산입니다. 신탁 목적·수익자·관리·처분 관련 조항을 등기사항과 함께 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장 표제부·갑의 ‘위반건축물’ 표기와 원상회복의무 유무를 강남구에 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당은 세금·임차인 권리 확인 후 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장, 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 위반건축물 확인이 더 크다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.01.14. 근저당권이고, 두 임차인은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 제공 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 회차 최저가는 3,310,000,000원으로 최근 거래 1,900,000,000원의 174.2%입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 사건이 아닙니다.
또한 매각물건명세서에는 집합건축물대장의 ‘위반건축물’ 표기를 확인하라는 비고가 있고, 현재 소유권도 신탁 명의이므로 신탁원부 확인이 필수입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘인수 위험’보다 ‘현재 가격이 최근 거래 수준을 얼마나 상회하는지’와 ‘위반건축물 원상회복의무가 실제 존재하는지’입니다.
