서울중앙지방법원 2025타경104735. 강남구 삼성동 삼성브르넨 14층 1402호 아파트입니다. 권리의 기준점은 2022.01.14 강서신용협동조합 근저당권 5,215,200,000원입니다. 같은 날 주식회사브르넨으로 소유권이 귀속된 뒤 접수번호 7989로 이 근저당이 설정됐고, 이어 접수번호 7997로 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 들어갔습니다. 이후 아시아신탁주식회사의 명칭은 신한자산신탁주식회사로 변경됐습니다.
등기 순위만 놓고 보면 근저당권이 신탁등기보다 먼저 접수됐습니다. 이후 강남구 압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신탁등기는 단순한 후순위 담보권과 성격이 다릅니다. 등기기록에도 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁원부에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있으므로, 입찰 전 신탁원부 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104735 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 14층 1402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상 면적 34.04㎡ · 지하4층/지상20층 건물 내 14층 |
| 현재 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 사용승인 | 2021.10.19 |
| 감정가 / 최저가 | 2,660,000,000원 / 2,660,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 / 4,718,454,451원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 전입자는 대항력 없음
말소기준은 2022.01.14 강서신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.10.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나 우선순위의 기준점은 그대로 유지됩니다. 강남구 압류와 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어온 권리입니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이채이 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 장한율 | 2024.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
이채이는 2023.10.04, 장한율은 2024.01.25 전입했습니다. 둘 다 말소기준일 2022.01.14보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 현재 배당계산에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득액이 최근 평균의 126.2%
브르넨삼성의 확인 거래는 아래와 같습니다. 최근 12개월 평균 지표는 2,107,500,000원, 최신 거래는 2024.10의 2,230,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 반영한 실질취득액은 2,660,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 126.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 49.86㎡ | 10 | 2,230,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2023.11 | 61.33㎡ | 2 | 2,400,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 2,107,500,000원 |
중요한 제한도 있습니다. 대상 면적 지표는 34.04㎡인데 거래 표본은 40.07㎡·49.86㎡·61.33㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 2,107,500,000원을 대상 호수의 정확한 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 해당 최근 평균 지표의 126.2%이고 최신 거래 2,230,000,000원보다도 높은 만큼, 현 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,660,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 29,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 강서신용협동조합 | 5,215,200,000원 | 2,631,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 29,000,000원 이후 2,631,000,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,584,200,000원입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기고등학교 동측 인근이며, 아파트·다세대주택 등 공동주택과 상업용건물, 업무용건물 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수도권지하철 9호선 봉은사역, 수도권지하철 7호선 청담역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 영동대로, 북측으로 자동차 통행이 가능한 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.10.19이고, 지하4층/지상20층 철근콘크리트 구조입니다. 브르넨삼성의 총 세대수는 22세대입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·국제교류복합지구 지구단위계획구역 등에 해당하며, 아파트 용도 토지거래계약 허가구역 표기가 2026.12.31까지 포함돼 있어 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 표본. 확인 거래는 4건이며 대상 면적 34.04㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않아 직접적인 동일면적 시세 비교에는 제한이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본 확인. 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항, 임대차 관련 권한을 확인하세요.
- 임차·점유 보완 확인. 이채이·장한율은 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표기가 기재돼 있으므로, 원상회복의무 유무를 해당 구청에 확인하세요.
- 가격 상한 재검증. 현 최저가 2,660,000,000원은 최근 12개월 평균 지표의 126.2%입니다. 특히 거래 면적이 대상과 맞지 않으므로 동일면적·유사층 실거래 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 2,128,000,000원, 2회 유찰 시 1,702,400,000원 시나리오가 제시돼 있으나, 각 회차에서도 대상 면적에 맞는 시세를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당 2,584,200,000원이 발생해도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건에서 임차·점유 관계의 핵심은 분명합니다. 이채이와 장한율의 전입은 모두 2022.01.14 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 하지만 권리 인수 부담이 없다는 사실만으로 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다.
현재 최저가이자 실질취득액은 2,660,000,000원으로 최근 12개월 평균 지표 2,107,500,000원의 126.2%입니다. 최신 거래 2,230,000,000원보다도 높고, 비교 거래 면적도 대상 34.04㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 신탁원부 확인과 위반건축물 표기의 원상회복의무 확인까지 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 제한적이지만, 신건 가격과 물건 확인 리스크 때문에 보수적 판단이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
