의정부지방법원 2026타경75. 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 6층 616호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 사용승인일은 2022.08.18입니다. 등기부상 현재 소유자는 정지웅이며, 2022.10.27 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 564,000,000원이며 617호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
말소기준권리 이후인 2026.01.28 신용보증기금 가압류 185,130,005원과 2026.02.25 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리순위만 보면 단순하지만, 이번 사건은 점유관계 확인이 핵심입니다. 주거 사용으로 기재된 점유자의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 이를 근거로 대항력이 있다고 단정할 수도 없고 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경75 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 6층 616호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 소유자 | 정지웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 486,358,575원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준권리 | 2022.10.27 국민은행 근저당권 · 채권최고액 564,000,000원 |
| 공동담보 | 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 6층 617호 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 소멸
최초 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.10.27 정지웅 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 국민은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력 가능 여부가 미상
| 기재 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 기타 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
매각물건명세서에는 주거 사용으로 기재된 점유·임차 관계가 1건 있으나 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않으므로 낙찰가에 더해 승계해야 할 금액이 생기는지 여부도 현재는 미확정입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저매각가인 279,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 회차는 0회 유찰의 신건이며, 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 223,200,000원, 2회 유찰 시 178,560,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 564,000,000원 | 274,294,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 185,130,005원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 749,130,005원, 채권자 예상배당은 274,294,000원, 미배당은 474,836,005원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금과 우선변제 여부가 미상인 만큼 실제 배당 및 매수인 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 279,000,000원 | 274,294,000원 | 474,836,005원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 223,200,000원 | 219,275,200원 | 529,854,805원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 178,560,000원 | 175,260,160원 | 573,869,845원 | 0원 |
신청채권자 국민은행의 청구액은 486,358,575원이며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 신청채권 전액을 배당받는 구조는 아닙니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측 배당 부족분이며, 그 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 금액이라는 뜻은 아닙니다. 매수인 쪽의 별도 핵심은 앞서 본 점유자의 대항력·보증금 확인입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 민락IC 남서측 인근. 주위는 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 입주조건을 별도로 확인해야 한다고 기재돼 있습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 10층 건물의 6층 616호이며 사용승인일은 2022.08.18입니다.
- 도로. 남쪽 약 25m, 서쪽 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가 자료는 2,119,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자의 전입·보증금 확인이 필요한 이유와도 연결됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입일 확인. 2022.10.27 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖췄는지가 핵심입니다. 현재는 전입일이 미상입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재산정. 인수 보증금이 확인될 경우 최저가에 해당 금액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 입주조건 확인. 공장(지식산업센터) 이용 물건으로 입주조건을 별도 확인해야 한다고 기재돼 있습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 617호와 공동담보입니다. 관련 등기와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 279,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘점유 확인’이 먼저다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.10.27 국민은행 근저당이 기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매의 실질 위험은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 주거 사용 점유가 기재돼 있으면서 전입일·보증금·확정일자 모두 미상이라, 대항력과 보증금 승계 여부가 아직 열려 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 279,000,000원이지만 비교 실거래가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “말소기준 뒤 권리는 소멸하지만, 점유관계와 입주조건을 확인하기 전에는 실질취득금액을 확정할 수 없는 지식산업센터 신건”으로 정리하는 것이 가장 데이터에 충실합니다.
