의정부지방법원 2026타경75. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 6층 617호입니다. 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 입주조건은 별도 확인을 요함이라고 적혀 있습니다. 등기상 현재 소유자는 정지웅이고, 2022년 10월 27일 소유권이전과 동시에 국민은행 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2022년 10월 27일 국민은행 근저당권입니다. 이후 2026년 신용보증기금 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 둘 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있어 등기상 후순위 권리를 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 현장 점유와 실제 사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경75 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 6층 617호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 소유자 | 정지웅 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 486,358,575원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 특이사항 | 입주조건 별도 확인 요함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022년 9월 신한자산신탁 명의의 소유권보존 신탁이 있었지만 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 10월 27일 정지웅 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 564,000,000원이 말소기준입니다. 이 근저당은 같은 건물 6층 616호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 뒤에 설정된 신용보증기금 가압류 185,130,005원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 회차별 가격·미배당 구조
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 259,000,000원입니다. 1회 유찰 시 데이터상 80%인 207,200,000원, 2회 유찰 시 64%인 165,760,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,000,000원 | 254,574,000원 | 494,556,005원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,200,000원 | 203,499,200원 | 545,630,805원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 162,639,360원 | 586,490,645원 | 0원 |
유찰될수록 채권자들의 미배당액은 커지지만, 데이터상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수 금액이 낙찰자에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다. 다만 가격 자체가 적정한지는 별도의 거래가격 근거 없이 단정하지 않는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,426,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 564,000,000원 | 254,574,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 185,130,005원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 749,130,005원 중 254,574,000원이 배당되고, 494,556,005원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 민락IC 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 건물. 2022.08.18 사용승인된 10층 건물 내 6층. 외벽은 커튼월·복합판넬 등, 창호는 페어글래스창호입니다.
- 설비. 상하수도·위생설비, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남쪽 약 25미터, 서쪽 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주조건 확인. 매각물건명세서에 지식산업센터 입주조건을 별도로 확인해야 한다고 명시돼 있습니다.
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자·사용자·사용계약 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 같은 건물 6층 616호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 용도 확인. 현재 공장(지식산업센터)로 이용 중이므로 취득 후 계획한 사업·업종이 실제 입주조건에 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 259,000,000원입니다. 단순 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 거래 및 임대수익 수준을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 ‘이용 가능성’
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 지식산업센터는 등기만 깨끗하다고 분석이 끝나는 물건이 아닙니다. 이 사건에는 공장(지식산업센터)로 이용 중, 입주조건 별도 확인, 임대관계 미상이라는 세 가지 확인 포인트가 동시에 있습니다. 따라서 신건 259,000,000원에 응찰하기 전 실제 점유·입주자격·이용 가능 여부를 확인하고, 그 다음 가격을 판단하는 순서가 맞습니다. 권리는 정리형, 이용조건은 확인형으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
