창원지방법원 2024타경105214. 경상남도 함안군 칠원읍 예곡리 새롬파크빌 107동 201호는 전용 69.84㎡의 다세대주택입니다. 2016년 사용승인된 4층 건물의 2층에 위치하며, 현재 소유자는 주식회사성민설비입니다. 감정가 123,000,000원에서 9회 유찰된 끝에 최저매각가가 7,410,000원까지 내려왔습니다. 하지만 등기부를 보면 2022년 설정된 박군자의 전세권 95,000,000원이 2023년 말소기준 가압류보다 앞서 있습니다. 낙찰자가 소액의 낙찰대금만 부담하고 소유권을 완전히 확보할 수 있는 단순한 구조가 아닙니다.
박군자는 2020.12.23 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 2024.10.07 배당요구도 했습니다. 별도로 하정현 역시 보증금 40,000,000원을 신고하고 배당요구했지만, 전입신고일과 확정일자를 확인할 수 없어 대항력 및 우선변제권 판단이 남아 있습니다. 실제 임차인 2명의 권리가 각각 어디까지 존속하는지가 입찰 여부를 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 예곡1길 46-17, 새롬파크빌 제107동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 69.84㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 건물 개요 | 2016.11.10 사용승인 · 107동 8세대 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 주식회사성민설비 (2019.01.18 소유권 이전, 거래가액 151,000,000원) |
| 감정가 | 123,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,410,000원 (9회 유찰 · 감정가 대비 약 6.02%) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28 근로복지공단 가압류 · 231,369,400원 |
| 선순위 전세권 | 2022.10.31 박군자 · 전세금 95,000,000원 |
| 점유 및 임대차 | 실제 임차인 2명 신고 · 박군자 대항력 있음 · 하정현 대항력 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
등기부상 후순위 권리로는 근로복지공단 가압류 231,369,400원, 신용보증기금 가압류 648,275,000원 및 78,693,306원, 중소기업은행 가압류 506,620,770원, 국민건강보험공단 등의 압류와 강제경매개시결정이 확인됩니다. 이들 중 현재 존속하는 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이미 말소된 가압류와 압류도 있습니다.
다만 후순위 등기가 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금을 인수하지 않는다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 특히 국세 관련 압류와 당해세 가능성이 있어 실제 배당순위와 선순위 임차인에게 돌아갈 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박군자 본건2 전부 |
95,000,000원 | 전입 2020.12.23 배당요구 2024.10.07 |
대항력 있음 | 확정일자 미상 별도 전세권 등기 존재 |
미회수액 인수 위험 전세권 95,000,000원 |
| 하정현 본건1 전부 |
40,000,000원 | 전입일 미상 배당요구 2024.09.26 |
가능·미상 | 확정일자 미상 | 추가 인수 여부 미확정 |
박군자의 임차보증금 95,000,000원과 같은 사람 명의의 전세권 95,000,000원은 동일한 보증금에 관한 권리로 보아 중복 합산하지 않습니다. 하정현은 별도로 신고된 실제 임차인입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류되는 사람은 없습니다.
③ 실질취득금액 — 741만원이 아닌 약 9,553만원
현재 최저매각가에서 예상되는 집행비용은 533,380원이며, 박군자의 전세권에 대한 예상배당은 6,876,620원입니다. 같은 보증금에 관한 배당액이 실제로 변제에 충당된다는 전제로 미회수 보증금을 계산하면 다음과 같습니다.
집행비용이 매각대금에서 우선 차감되는 만큼 이 가정에서는 박군자 보증금 95,000,000원에 집행비용 상당액을 더한 수준으로 실질취득금액이 형성됩니다. 전세권 존속 및 임차보증금 변제 관계에 따라 실제 인수액은 달라질 수 있으므로, 최종 매각조건과 배당관계를 확인하기 전에는 위 금액을 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 다시 봐야 한다
새롬파크빌107동의 전용 69.84㎡ 거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 120,400,000원, 최신으로 표시된 2023.06 거래가격은 121,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 비교지표 역시 121,000,000원(2건)입니다. 다만 실제 거래내역의 최신 날짜가 2023.06이므로, 이 금액을 2026년 현재 시세로 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 69.84㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 2023.06 | 69.84㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 2022.05 | 69.84㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 69.84㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 69.84㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.84㎡ | 5건 | 120,400,000원 |
| 최근 비교지표 | 69.84㎡ | 2건 | 121,000,000원 |
기록상 최근·과거 거래 비교 추세는 +0.8%입니다. 하지만 거래 시점이 오래되었고, 2023.06의 동일 월·층·금액 거래가 두 차례 표시되어 있어 실제 중복 여부도 확인할 필요가 있습니다. 소규모 다세대주택의 제한된 거래표본만으로 현재 매도가격과 환금성을 보장하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 7,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 533,380원 |
| 1. 전세권 · 박군자 | 95,000,000원 | 6,876,620원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 231,369,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 648,275,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 506,620,770원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 78,693,306원 | 0원 |
| 6. 강제경매 관련 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 7. 강제경매 관련 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 1,559,958,476원 중 예상 채권자 배당액은 6,876,620원이며, 미배당 채권액은 1,553,081,856원으로 추산됩니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·최우선변제 및 하정현의 배당 가능성은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 유찰 회차별 실질취득 시뮬레이션
향후 유찰로 최저매각가가 더 낮아지더라도 선순위 보증금 미배당분을 인수한다면 실질취득금액은 크게 달라지지 않습니다. 아래 계산은 각 회차의 예상 전세권 배당액을 박군자 보증금에서 차감한 조건부 추정입니다.
| 회차 | 최저가 | 전세권 예상배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 7,410,000원 | 6,876,620원 | 88,123,380원 | 95,533,380원 |
| 10회 유찰 시 | 5,187,000원 | 4,693,634원 | 90,306,366원 | 95,493,366원 |
| 11회 유찰 시 | 3,630,900원 | 3,165,544원 | 91,834,456원 | 95,465,356원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 칠원읍 예곡리 소재 예곡초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 학교, 단독주택, 공동주택, 음식점 및 근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.11.10 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수, 승강기 및 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 주변 규모. 새롬파크빌107동은 8세대 규모로, 대규모 아파트단지보다 거래 사례가 제한적입니다. 실거래 표본은 5건이며 최신 표시 거래는 2023.06입니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 거주인 부재 및 폐문으로 내부구조와 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 수선 상태와 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 환금성. 제한된 거래량과 반복 유찰을 감안하면 재매각이 쉽다고 단정하기 어렵습니다. 예상 매도가격뿐 아니라 실제 거래 성사 가능성까지 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 박군자 전세권 존속 확인. 2022.10.31 전세권 설정등기와 말소기준 가압류의 선후관계를 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요. 매각 후 전세권의 존속 여부와 보증금 인수 범위가 최우선입니다.
- 박군자 실제 배당 및 미회수액. 보증금 95,000,000원에 대한 전세권 배당과 임차보증금 반환채무가 동일 채권으로 처리되는지 확인하세요. 예상배당 6,876,620원은 확정 금액이 아닙니다.
- 하정현 전입일 확인. 보증금 40,000,000원을 신고한 하정현의 주민등록 전입일, 점유 개시일, 확정일자 및 임대차계약서를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
- 임차인별 실제 점유 확인. 박군자와 하정현 모두 각 조사 구역의 전부를 점유한 것으로 신고되어 있습니다. 현장 점유관계와 계약 목적물의 동일성, 실제 임차보증금 채권 관계를 대조하세요.
- 세금 및 우선채권 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 가능성이 있으므로 실제 조세채권, 법정기일, 우선순위를 검토하세요. 이에 따라 전세권 배당액과 미배당 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 가격의 착시 제거. 최저매각가 7,410,000원이 아니라 박군자 보증금 인수까지 고려한 실질취득 추정액 95,533,380원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 하정현 추가 인수 가능성도 별도 반영하세요.
- 거래시세 재검증. 비교 가능한 최신 실거래가 2023.06에 머물러 있습니다. 입찰 직전의 실제 거래가격과 매물가격, 임대수요, 매도 소요기간을 확인하세요.
- 내부 상태 및 부대비용. 내부 미확인 물건이므로 수리비, 점유자 명도비용, 관리비 체납, 취득세 및 기타 부대비용을 별도 산정하세요.
- 입찰 조건 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 등기부 및 특별매각조건을 최종 확인하기 전에는 입찰을 결정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “741만원짜리 집”이 아니다
이 물건의 핵심은 숫자의 역설입니다. 감정가 123,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 7,410,000원까지 내려왔지만, 선순위 박군자 보증금 95,000,000원으로 인해 실질취득금액은 약 95,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
여기에 대항력이 확인되지 않은 하정현의 보증금 40,000,000원이 남아 있습니다. 해당 보증금이 별도로 인수되는 경우 실질 부담은 비교용 실거래가격 121,000,000원을 넘을 수 있습니다. 8세대 규모의 다세대주택이라는 점과 이미 9회 유찰됐다는 점도 신중하게 평가해야 합니다.
결론은 명확합니다. 낙찰가가 낮아 보인다고 곧바로 저렴한 물건은 아닙니다. 박군자의 실제 미배당 인수액을 확정하고, 하정현의 대항력 및 별도 인수 여부를 해소한 뒤에야 실질취득금액과 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 판단은 입찰 보류 및 권리관계 추가 확인입니다.
