15,121,000원
창원지방법원 2024타경105214. 대상은 함안군 칠원읍 새롬파크빌 107동 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 69.84㎡이고 건물은 지상 4층 중 2층, 사용승인일은 2016.11.10입니다. 소유자는 주식회사성민설비로 2019.01.18. 거래가 151,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 승부처는 7회 유찰된 숫자가 아니라 선순위 임차권·전세권입니다. 박군자는 2020.12.23. 전입했고, 2022.10.31. 전세금 95,000,000원의 전세권도 등기했습니다. 반면 말소기준은 2023.12.28. 근로복지공단 가압류이므로 박군자의 권리는 그보다 앞섭니다. 등기자료에도 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 예곡1길 46-17, 107동 2층 201호 (새롬파크빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 69.84㎡ · 지상4층 중 2층 |
| 사용승인 | 2016.11.10 |
| 소유자 | 주식회사성민설비 (2019.01.18. 거래가 151,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 15,121,000원 (7회 유찰) |
| 경매 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 95,000,000원 전세권이 먼저다
말소기준권리는 2023.12.28. 근로복지공단의 231,369,400원 가압류입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 박군자의 전세권은 2022.10.31. 접수돼 말소기준보다 앞서므로 구조가 완전히 다릅니다.
② 임차인 — 본건 201호 기준 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박군자 | 본건2 전부 | 95,000,000원 | 2020.12.23 | 2024.10.07 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
박군자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인입니다. 전입일 2020.12.23.은 말소기준일 2023.12.28.보다 앞서며, 같은 사람 명의로 전세금 95,000,000원의 전세권까지 설정되어 있습니다. 임차보증금과 전세권 금액을 서로 다른 95,000,000원으로 보고 190,000,000원으로 이중 합산해서는 안 됩니다.
③ 실질취득가 — 현재 회차도 약 95,000,000원대
현재 예상배당에서는 매각대금 15,121,000원 중 집행비용 672,178원을 제외한 14,448,822원이 박군자의 전세권에 배당됩니다. 전세금 95,000,000원 중 배당으로 회수되지 않는 금액은 80,551,178원입니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 15,121,000원 | 12.29% | 약 95,000,000원 수준 |
| 8회 유찰 시 | 10,584,700원 | 8.61% | 약 95,000,000원 수준 |
| 9회 유찰 시 | 7,409,289원 | 6.02% | 약 95,000,000원 수준 |
즉 8회, 9회까지 더 유찰돼도 “싸지는 부분”만큼 박군자의 미회수 보증금이 커지므로 실질취득가가 낙찰가와 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 이 물건에서는 추가 유찰 자체를 가격 할인으로 착각하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 15,121,000원이 아니라 약 95,000,000원으로 비교
새롬파크빌107동 전용 69.84㎡ 실거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 120,400,000원, 최근 12개월 평균은 121,000,000원, 최신 거래 역시 2023.06. 121,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 69.84㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 2023.06 | 69.84㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 2022.05 | 69.84㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 69.84㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 69.84㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 120,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.84㎡ | 2건 | 121,000,000원 |
실질취득 기준인 약 95,000,000원은 최근 12개월 평균 121,000,000원의 약 78.5%이고, 차액은 26,000,000원입니다. 따라서 권리 인수를 반영한 뒤에도 거래자료 대비 가격 간격은 존재합니다. 다만 최신 실거래 자체가 2023.06.이고 총 거래 표본이 5건뿐이므로, 15,121,000원이라는 표면 할인율만 보고 대폭 저평가됐다고 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 15,121,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,178원 |
| 1. 전세권 · 박군자 | 95,000,000원 | 14,448,822원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 231,369,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 648,275,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 506,620,770원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 78,693,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권 청구액은 1,559,958,476원, 현재 예상 채권자 배당은 14,448,822원, 미배당은 1,545,509,654원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 69.84㎡입니다.
- 입지. 함안군 칠원읍 예곡리 예곡초등학교 남동측 인근으로, 학교·단독주택·공동주택·음식점 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 2층 201호로, 사용승인일은 2016.11.10입니다. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 있습니다.
- 토지. 관련 자료에는 계획관리지역·지구단위계획구역·주거용지 등이 표시되어 있고, 감정요항표의 해당 토지 이용계획에는 제1종일반주거지역으로 기재되어 있어 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
- 공시지가. 272,800원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 거주인 부재 및 폐문으로 내부구조와 현황은 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 새롬파크빌107동은 8세대이며 실거래 표본은 5건, 경매 평균 유찰은 7.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 15,121,000원을 취득가로 보지 말 것. 박군자의 대항력 있는 95,000,000원 보증금을 반영해 실질취득가를 약 95,000,000원대로 계산해야 합니다.
- 전세권 원본 확인. 2022.10.31. 접수된 박군자 전세권의 현재 존속·배당·인수 조건을 등기부와 매각물건명세서 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 예상배당 14,448,822원을 기준으로 하면 보증금 미회수액은 80,551,178원입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 거주인 부재·폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 환금성 검증. 8세대 다세대이고 평균 유찰 7.0회인 만큼 실거래 가격뿐 아니라 실제 매수층과 재매각 기간을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “1,512만원짜리 다세대”가 아니다
이 물건을 최저가 15,121,000원짜리 다세대로 보면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 박군자의 95,000,000원 보증금은 최저가보다 크고 대항력이 있으며, 말소기준보다 앞선 전세권까지 존재합니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지고, 실질취득가는 약 95,000,000원 수준에서 형성됩니다.
그 기준으로 최근 12개월 평균 121,000,000원과 비교하면 약 78.5%라 가격 간격 자체는 남아 있습니다. 그러나 최신 실거래가 2023.06.에 머물러 있고, 8세대 규모에 평균 7.0회 유찰이라는 환금성 경고도 분명합니다. 결론은 “표면 최저가는 무의미하고, 95,000,000원대 실질취득가와 환금성을 함께 검토해야 하는 물건”입니다.
