창원지방법원 2024타경105948. 경상남도 의령군 용덕면 용소리 95에 소재한 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가 현황상 일련번호 2-1은 주택으로 이용 중이고, 일련번호 2-2는 공부상 주택이지만 현황 폐가 상태로 지붕이 파손되어 있습니다. 매각물건명세서에는 재매각·일괄매각·지분매각으로 기재되어 있고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
가격 숫자만 보면 3,534,900원의 감정가가 4회 유찰을 거쳐 970,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “낮아진 최저가”만으로 판단하기 어렵습니다. 공유지분 구조, 공유자 우선매수권, 전입 선행 점유자의 보증금 미상 문제, 그리고 폐가 상태 건물까지 겹쳐 있어 실제 취득 이후의 사용·명도·처분 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105948 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 용덕면 용소리 95 · 경상남도 의령군 용덕면 용암로7길 54 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호 2-1 주택 이용 · 일련번호 2-2 현황 폐가 |
| 공유자 | 정배영 11분의 2 · 정외영 11분의 2 · 정정이 11분의 2 · 정희정 11분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 3,534,900원 / 970,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윈윈화재대부유한회사 / 55,533,657원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 재매각 · 일괄매각 · 지분매각 · 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 근저당 없이 경매개시결정이 기준
등기상 근저당권이나 압류는 없고, 2024.09.27 접수된 정배영 지분 강제경매개시결정이 기준권리로 제시되어 있습니다. 채권자는 윈윈화재대부유한회사이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기권리 자체가 단순하다고 해서 점유 문제까지 단순한 것은 아닙니다.
② 점유자 — 전입은 앞서지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정외영 | 본건 전부 | 2012.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
정외영의 전입일은 2012.11.15로 2024.09.27 경매개시결정보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정해서는 안 됩니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있으므로 실제 인수 여부는 매각물건명세서와 임대차 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격과 회차 — 4회 유찰보다 중요한 구조
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가는 970,000원으로 감정가의 27% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 679,000원, 6회 유찰 시 475,299원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건은 가격이 내려갈수록 자동으로 매력도가 올라가는 유형으로 보기 어렵습니다. 지분매각이고 공유자에게 우선매수권이 있으며, 일련번호 2-2는 폐가 상태입니다. 농촌지역의 주택·토지 복합 물건이라는 점까지 감안하면 매각 후 이용과 재매각 가능성을 가격과 분리해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 417,460원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 윈윈화재대부유한회사 | 55,533,657원 | 552,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 55,533,657원 중 552,540원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 54,981,117원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 의령군 용덕면 용소리 ‘상용마을회관’ 북서측 인근이며, 부근은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일련번호 2-1은 목조 기와지붕 단층 주택으로 현황 함석기와지붕이며, 주택으로 이용 중입니다. 일련번호 2-2는 목조 기와지붕 단층 주택이지만 현황 지붕이 파손된 폐가 상태입니다.
- 설비. 일련번호 2-1에는 위생설비와 급·배수설비 등이 되어 있습니다.
- 일괄매각. 목록 1의 담장·화단 등은 토지가격에 포함되어 평가되었고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 등기사항증명서상 한 동으로 되어 있으나 현황과 건축물대장상 각각 별동으로 되어 있고, 일부 토지는 공부상 ‘답’이나 현황 ‘전’ 또는 ‘휴경지’ 상태입니다.
- 토지 이용. 계획관리지역과 생산관리지역이 포함되며, 가축사육제한구역과 소하천구역 사항이 기재되어 있습니다.
- 토지 참고. 확인되는 토지 항목은 지목 ‘대’, 토지면적 261.0㎡, 공시지가 35,300원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정외영 점유관계 확인. 2012.11.15 전입은 경매개시결정보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 원본을 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 경매개시결정은 정배영 지분에 대한 강제경매이고, 매각물건명세서에도 지분매각으로 기재되어 있습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함으로 명시되어 있으므로 입찰 결과에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 폐가 상태 확인. 일련번호 2-2는 지붕이 파손된 폐가 상태입니다. 현장 상태와 사용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 별동·공부 차이 확인. 등기상 한 동이나 현황 및 건축물대장상 별동으로 되어 있어 실제 매각대상과 건축물 현황을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물·비닐하우스 확인. 제시외 건물은 매각에 포함되고, 토지상 비닐하우스도 확인되어 현장 경계와 점유 상태를 살펴야 합니다.
- 재매각 조건 확인. 본건은 재매각이므로 매각조건과 보증금 관련 원문을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “970,000원”보다 먼저 볼 것이 많다
현재 최저매각가는 970,000원으로 감정가의 27%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낮은 최저가만으로 접근할 물건이 아닙니다. 정배영 지분에 대한 강제경매이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 정외영의 전입은 기준일보다 빠르지만 보증금이 미상입니다. 여기에 재매각·일괄매각, 폐가 상태 건물과 공부·현황 차이까지 존재합니다.
등기권리의 숫자는 단순하지만 실제 취득 후 권리·점유·이용·환금성은 단순하지 않습니다. 특히 배당표의 매수인 인수 0원 계산을 그대로 확정값으로 받아들이지 말고, 점유자의 보증금과 임대차관계부터 확인한 뒤 지분 취득의 실익과 공유관계 정리 가능성을 판단해야 하는 물건입니다.
