창원지방법원 2024타경105948. 의령군 용덕면 용소리 95의 주택·토지 관련 강제경매입니다. 등기상 공유자는 정배영·정외영·정정이·정희정이며, 지분은 각각 정배영 11분의 2, 정외영 11분의 2, 정정이 11분의 2, 정희정 11분의 5입니다. 이번 경매개시결정은 정배영 지분에 대해 이루어졌고, 매각물건명세서에도 지분매각 및 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함이라고 적시돼 있습니다.
여기에 점유관계가 겹칩니다. 정외영은 현황조사·매각물건명세서상 본건 전부를 점유하고 2012.11.15. 전입한 것으로 조사됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만을 근거로 대항력 있음이라고 단정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 두고 보증금과 실제 점유권원을 원본에서 추가 확인해야 합니다. 특히 정외영은 등기상 공유자이므로 일반적인 임차인 사건과 동일하게 해석하기보다 실제 임대차관계와 점유원인을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105948 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 용덕면 용소리 95 · 경상남도 의령군 용덕면 용암로7길 54 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호 2-1 주택 이용 · 일련번호 2-2 현황 폐가 |
| 공유관계 | 정배영 11분의 2 · 정외영 11분의 2 · 정정이 11분의 2 · 정희정 11분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 3,534,900원 / 1,386,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 윈윈화재대부유한회사 / 55,533,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각 특기 | 재매각 · 일괄매각 · 지분매각 · 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘지분경매’가 핵심
등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않고, 2024.09.27. 정배영 지분에 대한 강제경매개시결정이 설정돼 있습니다. 신청채권자는 윈윈화재대부유한회사이고 청구액은 55,533,657원입니다. 현재 매각가정액 1,386,000원에서는 집행비용을 제외한 신청채권자 예상배당이 961,052원으로 계산돼 54,572,605원의 미배당이 발생합니다.
② 점유·임차 조사 — ‘대항력 있음’으로 단정 금지
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정외영 | 본건 전부 | 2012.11.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정외영은 2012.11.15. 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 더구나 등기상 정외영은 11분의 2 공유자이기도 합니다. 감정평가 자료에서도 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 임대차계약의 존재 여부와 점유원인을 확인하기 전까지 매수인이 부담할 금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 39%라도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,386,000원으로 감정가 3,534,900원의 39% 수준이며 3회 유찰 상태입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 지분매각, 공유자 우선매수권, 점유관계 미확정, 폐가 상태 건물 등이 동시에 존재하므로 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 취득 지분과 이용 가능성 확인이 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 39% | 1,386,000원 | 961,052원 | 54,572,605원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 970,199원 | 552,735원 | 54,980,922원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 19% | 679,139원 | 266,914원 | 55,266,743원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 424,948원 |
| 2. 경매개시결정 · 윈윈화재대부유한회사 | 55,533,657원 | 961,052원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 신청채권자 미배당은 54,572,605원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정외영의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 상태 — 정상 주택과 폐가가 함께 있다
- 주택 이용. 일련번호 2-1은 주택으로 이용 중이며 목조 기와지붕 단층 주택으로 기재돼 있으나 현황은 함석기와지붕입니다.
- 폐가 상태. 일련번호 2-2는 공부상 주택이지만 현황 폐가 상태이고 지붕이 파손된 상태입니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 기호 (ㄱ)~(ㄷ)의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 등기·현황 차이. 등기사항증명서상 한 동으로 되어 있으나 현황 및 건축물대장상 각각 별동으로 되어 있습니다.
- 토지 이용. 목록1은 주거지 건부지로 이용 중이며 담장·화단 등은 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
- 지목 차이. 일련번호 3-8은 공부상 지목이 답이지만 현황은 전 또는 휴경지 상태입니다.
- 비닐하우스. 일련번호 6 토지상 비닐하우스가 있으나 철거 등이 용이한 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입지·토지규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재 상용마을회관 북서측 인근이며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대표 토지면적은 261.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 포함되며 일부 토지는 생산관리지역과 접하고, 성장관리계획구역도 포함됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역이 포함·접하며 일부 토지는 소하천구역(상용천)에 해당합니다.
- 공시지가. 35,300원/㎡입니다.
- 환금성 확인. 단독주택·농경지가 혼재한 지역의 지분매각이고 폐가 상태 건물도 포함되므로 실제 매수수요와 지분 처분 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 정배영의 11분의 2 지분이 경매대상이라는 점과 일괄매각 범위를 매각목록 원본에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수권 행사가 1회에 한한다는 조건과 실제 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 정외영 점유. 본건 전부 점유, 2012.11.15. 전입 사실과 함께 실제 점유권원·임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본, 임대차 관련 자료를 보완 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 2-1의 현황 함석기와지붕, 2-2의 폐가·지붕 파손 상태 및 제시외 건물 (ㄱ)~(ㄷ)을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 상태. 공부상 답과 현황 전·휴경지의 차이, 비닐하우스, 소하천구역 및 가축사육제한구역 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 39%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 현지 거래사례와 지분가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “39%”보다 중요한 것은 ‘무엇을, 어떤 권리관계로 사는가’
현재 최저매각가 1,386,000원은 감정가의 39%이고 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 경매대상은 정배영 11분의 2 지분이고, 공유자에게 우선매수권이 있으며, 정외영은 본건 전부 점유·2012.11.15. 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 실제 인수액 역시 추가 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
건물도 2-1은 주택으로 이용 중인 반면 2-2는 폐가 상태이고 지붕이 파손됐으며, 공부와 현황이 다른 부분과 제시외 건물도 포함됩니다. 실거래 비교자료까지 없는 만큼 “3회 유찰되어 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 가격보다 지분의 이용·처분 가능성, 공유자 우선매수, 점유원인과 보증금 확인이 먼저 끝나야 입찰가를 논할 수 있는 사건입니다.
