의정부지방법원 2026타경61436. 파주시 야당동 롯데프라자 2층 208호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(상호명: 예스노래연습장)이고, 매각물건명세서 비고에도 208호와 209호를 상호 예스노래연습장 하나로 사용하면서 호수 표지판은 각각 부착되어 있다고 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사에스케이디앤씨이며 2022.03.23 매매를 원인으로 거래가액 318,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 중심은 2024.04.09 설정된 고촌농업협동조합의 채권최고액 585,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 정혁의 채권최고액 130,000,000원 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년에 등기됐던 파주시 압류 2건은 2026.01.27 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61436 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1052 롯데프라자 2층208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호명: 예스노래연습장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 2층 · 사용승인일 2019.08.30 |
| 소유자 | 주식회사에스케이디앤씨 · 거래가액 318,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 444,232,449원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 국민은행 근저당권은 2022.03.25 설정됐지만 2024.04.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.04.09 접수된 고촌농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 그보다 뒤인 정혁 근저당 및 경매개시결정도 함께 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있어 등기상 매수인 인수권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은미 | 2층 208호,209호 | 60,000,000원 | 3,200,000원 | 2024.07.16 | 2026.08.18 | 대항력 없음 | 인수 0원 |
실제 임차인은 조은미 1명입니다. 전입일 2024.07.16은 말소기준권리인 고촌농업협동조합 근저당의 2024.04.09보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 60,000,000원이고 월차임은 3,200,000원이며, 2026.08.18 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 322,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 근거가 없습니다. 현재는 신건이라 감정가와 최저매각가가 같고, 가격 할인도 0%입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 가격에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 322,000,000원 | 316,692,000원 | 398,308,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 257,600,000원 | 253,193,600원 | 461,806,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 206,080,000원 | 202,394,880원 | 512,605,120원 | 0원 |
유찰될수록 등기상 채권의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰 여부는 권리위험보다 매입가격 자체의 조정이라는 의미가 더 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,308,000원 |
| 2. 근저당 · 고촌농업협동조합 | 585,000,000원 | 316,692,000원 |
| 3. 근저당 · 정혁 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 715,000,000원 중 현재 회차 가정에서 316,692,000원이 배당되고 398,308,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 남서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 현황. 8층 건물 중 2층이며 사용승인일은 2019.08.30입니다. 위생·급배수·전기·화재탐지·스프링클러·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역의 상업용 건부지이며, 공시지가는 3,446,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 21m, 남측 약 13m 포장도로와 각각 접합니다.
- 이용제한. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 208·209호 사용관계 확인. 두 호실이 하나의 노래연습장으로 사용 중이므로 경계벽·출입구·전기·급배수·소방시설의 호실별 독립성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 조은미는 대항력이 없지만 현재 점유관계와 영업시설 반출, 인도 협의 가능성은 별도의 명도 문제입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 322,000,000원을 그대로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 인근 유사 근린시설의 매매·임대 수준을 별도로 검증해야 합니다.
- 임대수익 검토. 현재 기재된 보증금 60,000,000원·월차임 3,200,000원과 실제 계약관계·관리비·부가세 등 조건을 원본 계약서 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 성격. 현재 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목이 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.04.09 고촌농업협동조합 근저당이고, 임차인 조은미의 전입은 그보다 뒤라 대항력이 없습니다. 매수인이 승계할 보증금도 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 신건 가격이 매력적이라는 판단은 별개의 문제입니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 322,000,000원이고, 비교할 실거래 시세가 없습니다. 더구나 실제 이용은 근린생활시설인 예스노래연습장이며 208호·209호가 하나의 영업장으로 사용되고 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 확인하는 유형입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 호실별 독립성·영업장 명도·유사 근린시설 시세를 확인한 뒤 응찰가격을 결정하는 편이 합리적입니다.
