의정부지방법원 2026타경61436. 파주시 야당동 롯데프라자 2층 209호의 근린생활시설입니다. 감정평가서상 208호와 209호는 상호명 ‘예스노래연습장’ 하나로 사용 중이고, 각 호수 표지판은 따로 부착되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사에스케이디앤씨이며 2022.03.23. 매매를 원인으로 318,000,000원에 취득했습니다.
현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.04.09. 설정된 고촌농업협동조합 근저당 채권최고액 585,000,000원입니다. 그 뒤 2024.06.27. 정혁 명의 근저당 130,000,000원이 설정됐고, 2026.06.01. 임의경매가 개시됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1052 롯데프라자 2층 209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 예스노래연습장 |
| 소유자 | 주식회사에스케이디앤씨 (2022.03.23. 매매 · 거래가액 318,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 444,232,449원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2022년 국민은행 근저당은 2024.04.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2024.04.09. 고촌농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 정혁 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 뒤, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은미 | 2층 208호, 209호 | 주거 | 2024.07.16 | 60,000,000원 | 3,200,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2026.08.18 · 확정일자 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조은미의 전입일은 2024.07.16.로 말소기준권리인 2024.04.09. 고촌농업협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 배당요구는 2026.08.18. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 별도 판단이 필요합니다.
③ 현재 가격 — 권리와 달리 ‘시세 메리트’는 확인 불가
감정가는 329,000,000원, 현재 최저매각가도 동일한 329,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자가 2022년 취득할 당시 등기상 거래가액은 318,000,000원이지만, 이것은 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 현재 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없기 때문에 3.29억이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,406,000원 |
| 2. 근저당 · 고촌농업협동조합 | 585,000,000원 | 323,594,000원 |
| 3. 근저당 · 정혁 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권최고액 715,000,000원 중 323,594,000원이 배당되고, 미배당은 391,406,000원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 부족분이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동, 경의중앙선 야당역 남서측 인근. 아파트·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 근린생활시설로 실제 이용 중이며 상호명은 예스노래연습장입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 2층입니다.
- 사용승인. 2019.08.30. 사용승인. 위생·급배수·전기·화재탐지·스프링클러·소화전·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역. 공시지가 3,446,000원/㎡, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 21m, 남측 약 13m 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 208호와의 내부 연결 확인. 두 호실이 하나의 노래연습장으로 사용 중이므로 벽체·출입구·설비·영업공간 분리 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 명도 범위 확인. 조은미는 208호와 209호를 함께 점유하는 것으로 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 협의는 필요할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 원본 확인. 임차인은 배당요구를 했으나 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당표 작성 전 원본 문건을 대조해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 근린시설의 매매가·임대료·공실률을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·영업시설 확인. 관리비 체납과 노래연습장 영업시설·원상복구 범위가 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있으므로 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.09. 고촌농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 조은미 역시 전입일이 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 가격과 활용성입니다. 근린시설이고, 208호·209호가 하나의 노래연습장으로 운영 중인데 현재 시세를 검증할 실거래 자료는 없습니다. 따라서 신건 329,000,000원이 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리 안정성은 긍정적이지만, 현장 분리 상태와 상가 시세·임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.
