39,665,000원
창원지방법원 2025타경88. 현동 성원빌딩 5층 501호로, 사건 표기 용도는 대지이고 감정평가상 501호는 공부상 근린생활시설 (의원)이나 실제로는 컴퓨터 서버실로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.01.17 설정된 새고성농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 930,000,000원입니다. 이후 창원시·국·국민건강보험공단의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 등기자료상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 주식회사대명산업개발이며, 소유권이전은 2021.07.26 접수됐고 등기상 거래가액은 150,092,214원입니다. 신청채권자의 청구액은 803,955,174원이고, 현재 최저매각가는 39,665,000원입니다. 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경88 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동4길 5, 5층501호 (현동,성원빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(의원) · 현황 컴퓨터 서버실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 6층 · 대상 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사대명산업개발 · 소유권이전 2021.07.26 · 거래가액 150,092,214원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 39,665,000원 (5회 유찰, 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새고성농업협동조합 / 803,955,174원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.17 새고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 930,000,000원이며, 등기에는 502호와 503호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 2021.06.29에는 근저당권 변경으로 채무자가 장진혁으로 기재됐고, 그 뒤 현재 소유자인 주식회사대명산업개발의 소유권이전 등기가 2021.07.26 접수됐습니다.
말소기준 이후의 창원시 압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류와 2025.01.24 임의경매개시결정, 2025.12.11 창원시 압류는 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%와 ‘시세 17%’는 다르다
현재 회차는 5회 유찰, 최저매각가 39,665,000원으로 감정가 236,000,000원의 17% 수준입니다. 추가 유찰 시 시나리오상 최저가는 27,765,500원, 그다음 회차는 19,435,850원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 39,665,000원 | 38,551,030원 | 891,448,970원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 27,765,500원 | 26,865,721원 | 903,134,279원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 19,435,850원 | 18,686,005원 | 911,313,995원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 점은 근저당권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 같은 것이 아니라는 것입니다. 회차가 더 내려갈수록 채권최고액 기준 미배당은 커지지만, 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 반대로 최저가가 매우 낮다는 사실만으로 시장가보다 싸다고 판단할 수도 없습니다. 주변 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,665,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,113,970원 |
| 2. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 930,000,000원 | 38,551,030원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,113,970원을 먼저 반영한 뒤 새고성농업협동조합 근저당에 38,551,030원이 배당되고, 채권최고액 기준 891,448,970원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 선차감되어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 501호는 공부상 근린생활시설(의원)이지만 현재 컴퓨터 서버실로 이용 중입니다. 공부와 실제 이용이 다르므로 입찰 전 현황 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 6층 건물이며, 일부 시스템냉난방설비와 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 창원시 마산합포구 현동의 중흥S클래스 프라디움1차아파트 남동측 인근에 위치하고, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 소재 부지는 3면이 포장도로에 접하고, 토지정보에는 중로1류와 중로2류 접합으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국민임대주택단지예정지구와 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지정보. 지목은 대, 토지면적 1,101.6㎡, 공시지가는 1,543,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 공부상 의원과 현황 서버실이라는 이용상태 차이가 있어 일반적인 용도의 매물보다 실제 수요층과 적정 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 39,665,000원은 감정가의 17% 수준이지만, 이 수치만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일·유사 용도의 실제 거래가격 확인이 우선입니다.
- 501호 이용현황 재확인. 공부상 근린생활시설(의원)과 현황 컴퓨터 서버실이 다릅니다. 현장 이용상태와 내부 구획을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자, 임차관계, 보증금·확정일자 여부를 확인해 대항력 가능성을 다시 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 새고성농업협동조합 근저당에 502호와 503호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 물건의 경매와 배당 진행을 함께 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 창원시·국 등 압류가 있고 당해세 해당 시 배당 순서가 달라질 수 있으므로 세금 관련 원문을 확인하세요.
- 권리 원문 대조. 말소기준권리, 배당요구 관계, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준인 2020.01.17 새고성농업협동조합 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 비교적 정리하기 쉬운 편입니다.
하지만 가격과 이용 측면은 다릅니다. 이미 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 17%까지 떨어졌지만, 실제 시장가격과 직접 대조하지 않은 상태에서 “싸다”고 결론내릴 수는 없습니다. 더욱이 501호는 공부상 의원이면서 현황은 서버실이고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 여기에 공동담보와 세금 압류 확인까지 필요합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 가격·점유·환금성은 확인이 필요한 사건. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격이 실제 이용가치와 시장수요에 비해 충분히 낮은지를 검증하는 데 있습니다.
