창원지방법원 2025타경88. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 성원빌딩 5층 502호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가 요항표상 502호는 공부상 근린생활시설(의원), 실제로는 사무실 등으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 따라서 일반적인 대지 단독 경매나 아파트 경매로 해석해서는 안 됩니다. 집합건물의 매각 대상과 실제 사용관계를 먼저 일치시켜야 합니다.
소유자는 주식회사대명산업개발이며, 2021.07.26 소유권이전이 등기됐습니다. 이보다 앞선 2020.01.17 새고성농업협동조합의 채권최고액 930,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 창원시와 국의 압류, 경매개시결정 등이 등기됐습니다.
현재 최저가는 감정가와 비교하면 크게 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 시세가 확인되지 않으며, 감정평가서에 기재된 실제 이용상태 및 임차인 정보에도 확인이 필요한 부분이 있습니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경88 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동4길 5, 성원빌딩 5층 502호 (현동 370) |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 공부상 근린생활시설(의원) · 감정상 사무실 등 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 6층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사대명산업개발 (2021.07.26 소유권이전 · 등기 거래가액 160,813,086원) |
| 감정가 | 588,000,000원 |
| 최저매각가 | 69,178,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 | 새고성농업협동조합 |
| 청구금액 | 803,955,174원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.17 새고성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 930,000,000원 |
| 실제 임차인 | 하나로 1명 · 주거 이용 기재 · 대항력 및 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2020.01.17 설정된 새고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 930,000,000원이며, 채무자는 유선희로 등기됐다가 2021.06.29 근저당권 변경등기를 통해 장진혁으로 변경됐습니다.
이 근저당권에는 성원빌딩 501호와 503호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 채권최고액 930,000,000원을 502호만의 실제 채무액으로 확정하거나 다른 공동담보의 배당·변제 여부를 임의로 추정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
매각물건명세서에 하나로가 임차인으로 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되는 대상은 1명입니다.
| 임차인 | 이용 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하나로 | 주거 / 보증금 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미확정 |
하나로의 전입일이 확인되지 않으므로 말소기준권리인 2020.01.17 근저당권과 선후관계를 비교할 수 없습니다. 확정일자, 보증금, 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제권과 배당 후 미반환보증금을 산정할 수 없습니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 일부를 회수한 나머지를 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득비용은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 낙찰가가 내려가도 인수금이 증가하면 총취득비용이 거의 줄지 않을 수 있습니다.
현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 11.76%라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 6회 유찰, 감정가의 11.76%
감정가 588,000,000원에서 6회 유찰된 현재 최저매각가는 69,178,000원입니다. 감정가 대비 비율은 11.76%입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 69,178,000원 | 11.76% | 현재 매각 예정 |
| 7회 유찰 시 | 48,424,600원 | 8.24% | 추가 유찰 가정 |
| 8회 유찰 시 | 33,897,220원 | 5.76% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 시나리오상 최저가는 48,424,600원, 33,897,220원까지 낮아집니다. 하지만 이 금액은 추가 유찰을 가정한 가격이지 확정된 매각가격은 아닙니다.
등기 거래가액 160,813,086원 역시 과거 소유권이전 거래금액일 뿐, 현재 시세나 입찰 기준가격으로 대체할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,645,204원 |
| 1. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 930,000,000원 | 67,532,796원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에 따른 추정입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 채무잔액 확정액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다.
69,178,000원에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용 1,645,204원을 공제한 67,532,796원이 새고성농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 862,467,204원, 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다.
신청채권자의 청구액은 803,955,174원으로, 채권최고액 930,000,000원과 구별해야 합니다. 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 역시 전액 배당받지 못합니다.
임차인의 우선변제 및 최우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원은 이러한 불확실성이 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 및 인수 위험
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 6회 유찰 | 69,178,000원 | 67,532,796원 | 862,467,204원 | 시뮬레이션 0원 · 실제 미확정 |
| 7회 유찰 시 | 48,424,600원 | 47,152,957원 | 882,847,043원 | 시뮬레이션 0원 · 실제 미확정 |
| 8회 유찰 시 | 33,897,220원 | 32,887,070원 | 897,112,930원 | 시뮬레이션 0원 · 실제 미확정 |
추가 유찰로 최저가가 하락하면 근저당권자에게 돌아가는 배당액도 감소하고, 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 다만 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액 자체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
별도로 확인해야 할 것은 하나로의 임차보증금입니다. 대항력이 인정되고 배당으로 보증금이 전액 반환되지 않는 경우에는 그 잔액의 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 보증금과 배당순위가 확인되지 않았으므로 현재 회차와 추가 유찰 회차 모두 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 현동 소재 중흥S클래스 프라디움1차아파트 남동측 인근에 위치합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 6층 건물입니다. 일부 시스템냉난방설비와 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 토지. 현동 370 소재 토지의 면적은 1,101.6㎡, 공시지가는 1,543,000원/㎡입니다. 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 속하며 부지 3면이 포장도로에 접합니다. 해당 토지 전체 면적을 502호의 전유면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 이용상태. 502호는 공부상 근린생활시설(의원)이나 감정상 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 501호는 서버실 등, 503호는 사무실 등으로 조사됐습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 502호와 503호는 집합건축물대장 건축물현황도와 달리 구분 이용되고 있어 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국민임대주택단지예정지구 등에 포함되며, 중로1류 및 중로2류와 접합니다.
- 환금성. 6회 유찰이 확인됩니다. 다만 최근 매매사례와 임대수익 자료가 확인되지 않아 적정 매각가격, 수익률 및 재매각 가능성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 하나로. 전입신고일, 확정일자, 실제 점유 개시일, 보증금, 배당요구 여부를 확인하고 말소기준일과 비교해야 합니다.
- 인수보증금. 대항력과 우선변제 여부에 따라 배당 후 미반환보증금을 산정하고, 낙찰가에 더한 실질취득비용을 확인해야 합니다.
- 실제 용도. 근린생활시설(의원)과 사무실 이용, 임차인의 주거 기재 사이의 불일치를 현장과 관계서류로 확인해야 합니다.
- 구분 소유. 502호·503호의 실제 구획과 건축물현황도가 달라 매각 대상의 경계 및 독립적 이용 가능성을 재확인해야 합니다.
- 공동담보. 501호·503호 공동담보와 관련한 채무잔액, 배당 및 변제관계가 실제로 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 조세채권. 창원시·국의 압류 3건에 대해 당해세 여부와 법정기일 등 배당순위 판단에 필요한 사항을 확인해야 합니다.
- 시장가격. 감정가 대비 11.76%만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 비교 가능한 근린생활시설 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 점유·인도. 하나로의 실제 점유 범위와 사용관계를 확인하고 인도 가능성 및 비용을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
하나로의 보증금과 대항력이 확인되지 않아 매수인의 실질취득비용도 미확정입니다. 502호와 503호의 실제 이용구획이 건축물현황도와 다르다는 점까지 겹쳐 매각 대상 및 사용 가능성에 관한 추가 확인이 필요합니다.
최저가 하락 자체보다 임차권·매각 범위·실제 시세 확인이 먼저입니다.
맺으며 — “감정가의 11.76% ≠ 시세의 11.76%”
성원빌딩 502호는 감정가 588,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 69,178,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정이므로, 등기상 담보권의 미배당액을 그대로 떠안는 구조로 해석할 필요는 없습니다.
그러나 실제 임차인 하나로의 대항력·보증금·우선변제 여부가 미상입니다. 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어도 실질 인수가 확정적으로 없다고 볼 수 없습니다. 아울러 공부상 근린생활시설과 실제 사무실 이용, 임차인의 주거 기재, 502호·503호의 이용구획 차이도 함께 확인해야 합니다.
최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 큰 할인율을 시장가격 대비 할인으로 바꿔 해석해서는 안 됩니다. 6회 유찰이라는 가격 변화보다 임차관계와 이용상태가 먼저 확인돼야 하는 사건입니다. 임차보증금의 실제 인수 가능액과 비교 가능한 시세가 확인되기 전까지 가격 메리트 및 실질취득비용에 관한 판단은 유보하는 것이 타당합니다.
