98,825,000원
창원지방법원 2025타경88. 성원빌딩 5층 502호입니다. 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설(의원)이나 현재 사무실 등으로 되어 있고, 집합건축물대장상 건축물현황도와 달리 구분 이용 중이라 경매 참여 전 재확인이 요구됩니다. 등기상 말소기준권리는 2020년 1월 17일 새고성농업협동조합 근저당권 930,000,000원이며, 이후 창원시·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면 가격만 보면 감정가 588,000,000원에서 98,825,000원까지 내려온 만큼 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 주거 용도로 기재된 점유자 하나로는 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 권리분석의 핵심 변수가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경88 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동4길 5, 5층502호 (현동,성원빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(의원) · 현황 사무실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 6층 |
| 소유자 | 주식회사대명산업개발 · 2021.07.26 소유권이전 · 거래가액 160,813,086원 |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 98,825,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새고성농업협동조합 / 803,955,174원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 미확정
말소기준은 2020.01.17 설정된 새고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 930,000,000원이고 공동담보로 성원빌딩 501호·503호가 기재돼 있습니다. 2023년 이후 창원시 압류 2건과 국 압류 1건, 2025.01.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 하나로, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 용도 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하나로 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 1명입니다. 매각물건명세서에는 하나로가 주거 용도로 기재돼 있지만 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준일인 2020.01.17보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, “대항력 있음” 또는 “인수 없음”으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 회차 최저가는 98,825,000원으로 감정가 588,000,000원의 16.81% 수준입니다. 6회 유찰 시 69,177,500원, 7회 유찰 시 48,424,250원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격을 시장가 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 98,825,000원 | 96,646,150원 | 833,353,850원 |
| 6회 유찰 시 | 69,177,500원 | 67,532,305원 | 862,467,695원 |
| 7회 유찰 시 | 48,424,250원 | 47,152,614원 | 882,847,386원 |
④ 예상배당표 (매각가 98,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,178,850원 |
| 2. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 930,000,000원 | 96,646,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,178,850원을 제외한 96,646,150원이 새고성농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 근저당권의 미배당액은 833,353,850원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(의원)이나 502호는 사무실 등으로 이용되고 있습니다.
- 구분 상태. 502호와 503호는 집합건축물대장상 건축물현황도와 달리 구분 이용 중이므로 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.
- 입지. 중흥S클래스 프라디움1차아파트 남동측 인근에 위치하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 부지 3면이 포장도로에 접합니다.
- 토지 현황. 토지면적 1,101.6㎡, 공시지가 1,543,000원/㎡, 지목 대, 평지·정방형·중로각지입니다.
- 설비. 일부 시스템냉난방설비, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하나로의 전입신고일 확인. 말소기준일 2020.01.17 전후 여부에 따라 대항력 판단이 달라집니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 선순위 대항력이 확인될 경우의 인수 가능액을 별도로 계산해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부가 미상인 상태이므로 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 창원시·국 압류의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 502호 구분 상태 확인. 집합건축물대장상 건축물현황도와 다른 구분 이용 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설(의원)과 현황 사무실 이용의 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려온 가격”보다 미확정 권리가 먼저
현재 최저가 98,825,000원은 감정가 588,000,000원에서 5회 유찰된 결과입니다. 등기만 보면 2020.01.17 새고성농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 주거 점유자 하나로의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 세금 압류 3건과 502호의 구분 이용 문제도 남아 있습니다.
따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 어디까지나 확인된 자료로 계산한 수치입니다. 실거래 자료도 없어 98,825,000원이 시장가보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 5회 유찰은 가격 신호일 뿐 안전 신호가 아닙니다. 이 물건은 응찰가 계산보다 하나로의 권리관계와 실제 이용·구분 상태 확인이 먼저입니다.
