의정부지방법원 2025타경62619. 고양시 일산서구 대화동 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층 134호입니다. 사건 분류는 도시형생활주택으로 제시돼 있으나 감정평가의 이용상태는 “공부상 판매시설(상점)”이고, 주소 역시 판매시설동으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2019.10.18. 고양동부새마을금고 근저당권 661,700,000원입니다. 이후 2025.03.17. 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025.07.24. 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
등기상 말소기준 자체는 명확합니다. 문제는 점유관계입니다. 황동관은 2023.09.19. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 제공된 자료상 대항력이 없습니다. 보증금은 29,000,000원, 월차임은 1,700,000원이며 2025.04.18. 배당요구를 했습니다. 반면 별도로 확인된 주거 사용 점유는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 이 건만큼은 “대항력 없음”으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2603 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층134호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 판매시설(상점) |
| 소유자 | 박선규 |
| 감정가 / 최저가 | 1,861,000,000원 / 312,778,000원 (5회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2019.10.18. 근저당권 · 고양동부새마을금고 · 채권최고액 661,700,000원 |
| 청구금액 | 1,453,318,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 목록 1, 2는 일체로 사용된 것으로 추정 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명, 점유는 한 건 미상
말소기준인 2019.10.18. 고양동부새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸하는 기준권리입니다. 2025.03.17. 경매개시결정도 그 이후 권리이므로 소멸합니다. 2025.07.24.에는 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 2019.03.21. 아시아신탁주식회사 명의의 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 같은 2019.10.18. 박선규에게 소유권이 이전됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 1건은 비대항, 다른 1건은 판정 유보
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황동관 | 134호 | 2023.09.19 | 29,000,000원 | 1,700,000원 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 사용 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
③ 가격 비교 — 3.13억이 낮아 보여도 ‘직접 시세’는 아니다
제시된 중개 실거래 자료의 단지명은 한화포레나킨텍스이고, 최근 12개월 평균은 949,916,666원, 최신 거래는 2026.08. 678,000,000원입니다. 수치만 놓으면 현재 최저가 312,778,000원은 최근 12개월 평균의 32.9%입니다.
하지만 이 숫자를 곧바로 본건의 시세로 쓰면 안 됩니다. 본건의 목표면적은 34.4958㎡인데 제공된 최근 거래 표본은 84.15㎡~93.5㎡로 면적이 맞지 않습니다. 즉 “3.13억이 9.49억 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 5회 유찰이라는 사실 자체도 감정가와 현재 시장의 간극 또는 판매시설의 환금성 부담을 추가 확인해야 한다는 신호로 읽어야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.46㎡ | 8 | 678,000,000원 |
| 2026.07 | 84.5㎡ | 33 | 1,170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.5㎡ | 43 | 1,182,000,000원 |
| 2026.07 | 84.15㎡ | 5 | 678,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 38 | 1,190,000,000원 |
| 2026.06 | 93.5㎡ | 46 | 1,435,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 949,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 312,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,178,892원 |
| 2. 근저당 · 고양동부새마을금고 | 661,700,000원 | 307,599,108원 |
| 미배당 | - | 354,100,892원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금이 미상인 점유가 존재하므로 최종 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 312,778,000원 | 307,599,108원 | 354,100,892원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 218,944,600원 | 215,079,376원 | 446,620,624원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 153,261,220원 | 150,315,563원 | 511,384,437원 | 0원 |
현재 배당 계산 구조에서는 유찰이 추가될수록 근저당권자의 미배당액이 354,100,892원에서 446,620,624원, 511,384,437원으로 늘어납니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 수치는 어디까지나 확인된 권리관계 기준이며, 미상 점유가 실제 대항력을 갖는지에 따라 최종 결론은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 킨텍스제1전시장 남동측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 킨텍스역(GTX-A)이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설(상점)입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2019.02.27.입니다.
- 도로·용도지역. 동·서·남·북 4각으로 포장도로에 접하고, 일반상업지역·지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발) 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,586,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·사다리형입니다.
- 환금성. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.3회이고 본건은 이미 5회 유찰됐습니다. 판매시설의 실제 수익성·공실·업종 적합성과 본건 자체 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유부터 확인. 주거 사용 점유의 전입신고일·점유개시·보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 판정할 수 없습니다.
- 황동관 권리 구분. 황동관은 2023.09.19. 전입으로 말소기준 2019.10.18.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 실거래 숫자 오독 금지. 최근 12개월 평균 949,916,666원과 최신 678,000,000원은 본건 목표면적 34.4958㎡와 면적이 맞지 않는 표본입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 감정평가서상 목록 1·2가 일체로 사용된 것으로 추정된다고 기재돼 있으므로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 이유 확인. 낮은 최저가만 보지 말고 판매시설의 공실, 임대수익, 관리비, 접근성, 실제 전용·사용면적과 거래사례를 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 점유와 비교표본을 먼저 본다”
이 물건은 감정가 1,861,000,000원에서 5회 유찰돼 312,778,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석에서는 확인되지 않은 주거 점유가 남아 있고, 가격분석에서는 실거래 표본이 본건 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 “권리 깨끗·시세 대비 저렴”이라고 결론 내릴 근거가 부족합니다.
확인 가능한 황동관의 대항력은 없고, 등기상 말소기준도 명확합니다. 그럼에도 별도 점유의 전입·보증금이 확인되기 전까지는 인수 위험을 완전히 닫을 수 없습니다. 또한 공부상 판매시설(상점)이라는 용도와 5회 유찰 이력까지 감안하면, 이 사건은 “가격이 많이 내려왔다”보다 “무엇이 아직 확인되지 않았는가”가 더 중요한 물건입니다.
