의정부지방법원 2025타경62619. 대상은 고양시 일산서구 대화동 2603 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층136호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정요항상 이용상태는 공부상 판매시설(상점)으로 기재되어 있습니다. 감정가는 901,000,000원, 다섯 차례 유찰된 현재 최저가는 151,431,000원으로 감정가의 16.81%까지 내려와 있습니다.
표면상 할인 폭은 매우 큽니다. 그러나 권리 쪽에는 반드시 따로 계산해야 할 금액이 있습니다. 임차인 황동관은 2023-09-19 전입, 보증금 29,000,000원, 월차임 1,700,000원으로 조사됐고, 현재 권리판정에서는 대항력 있음으로 잡혀 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않았으며, 예상배당에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2603 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층136호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 판매시설(상점) |
| 소유자 | 박선규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 901,000,000원 / 151,431,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,453,318,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2019.02.27 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수액부터 분리 계산
등기 흐름에서는 2019년 아시아신탁주식회사의 신탁등기가 이미 말소됐고, 박선규 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 고양동부새마을금고의 근저당권이 설정됐으며 최초 채권최고액은 640,900,000원, 2024-01-04 변경 후 채권최고액은 573,300,000원입니다. 현재 제공된 권리판정상 말소기준으로 잡힌 권리는 2025-03-17 임의경매개시결정입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황동관 | 134호 | 2023-09-19 | 29,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 있음 배당요구 2025-04-18 우선변제 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 여기서 매우 중요한 확인점이 있습니다. 경매 대상은 136호인데 황동관의 점유부분은 134호로 기재되어 있습니다. 현재 예상배당은 황동관 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있으므로, 입찰 전에는 134호와 136호의 실제 점유관계 및 임대차 적용 범위를 원본 서류로 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 15.9%만 보고 ‘초저가’라고 단정하면 안 된다
한화포레나킨텍스의 최근 거래 12건 평균은 949,916,666원, 최신 거래는 2026.08 · 678,000,000원이며 현재 최저가는 최근12개월 평균의 15.9%로 계산되어 있습니다. 숫자만 보면 압도적인 할인처럼 보입니다.
하지만 이 비교는 그대로 투자판단에 쓰기 어렵습니다. 비교 기준 면적은 33.543㎡인데, 최근 12건은 84.15㎡·84.43㎡·84.46㎡·84.49㎡·84.5㎡·93.5㎡ 거래이고 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 게다가 대상의 감정 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 따라서 최근12개월 평균이나 최신 거래를 이 136호의 직접 시세로 보아 “시세보다 84.1% 저렴하다”는 식으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.46㎡ | 8 | 678,000,000원 |
| 2026.08 | 84.46㎡ | 8 | 678,000,000원 |
| 2026.07 | 84.5㎡ | 33 | 1,170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.5㎡ | 43 | 1,182,000,000원 |
| 2026.07 | 84.15㎡ | 5 | 678,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 38 | 1,190,000,000원 |
| 2026.06 | 93.5㎡ | 46 | 1,435,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 3 | 678,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 12 | 1,130,000,000원 |
| 2026.06 | 84.15㎡ | 29 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 84.49㎡ | 25 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 36 | 1,200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 33.543㎡ 기준 불일치 | 12건 | 949,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 151,431,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,920,034원 |
| 인수 · 황동관 보증금 | 29,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,510,966원 |
황동관 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 29,000,000원으로 계산되어 있습니다. 현재 예상배당에는 근저당권자에 대한 배당액이 반영되지 않은 형태이므로 실제 배당순위와 채권액은 등기사항·매각물건명세서·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
④ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 인수 2,900만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 151,431,000원 | 29,000,000원 | 180,431,000원 |
| 6회 유찰 시 | 106,001,700원 | 29,000,000원 | 135,001,700원 |
| 7회 유찰 시 | 74,201,190원 | 29,000,000원 | 103,201,190원 |
현재는 보증금 29,000,000원보다 매각가가 큰 구간이므로 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 최저가만큼 빠르게 내려가지는 않습니다. 인수 보증금이 그대로 남기 때문입니다. 따라서 회차별 비교도 반드시 낙찰가 + 인수액 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 킨텍스제1전시장 남동측 인근이며 대단위 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하고 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 킨텍스역(GTX-A)이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설(상점)입니다. 기본 급·배수, 위생, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 동·서·남·북 4각으로 포장도로에 접하며, 일반상업지역·지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,586,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며 사용승인일은 2019.02.27입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 134호·136호 점유관계 확인. 대상은 136호인데 황동관 점유부분은 134호로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 목적물과 인수범위를 우선 확인해야 합니다.
- 보증금 29,000,000원 별도 반영. 현재 예상배당상 전액 매수인 인수이므로 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 판단하세요.
- 우선변제권 확인. 황동관은 배당요구를 2025-04-18 했으나 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 확정일자와 임대차계약 원본을 대조해야 합니다.
- 권리 기준 재대조. 현재 권리판정상 말소기준은 2025-03-17 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 2019년 근저당의 말소·변경·이전 이력을 포함해 등기 원본을 확인해야 합니다.
- 시세표본 분리. 84㎡대 중심의 주거 거래 12건을 33.543㎡ 비교 기준의 판매시설 136호 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 물건은 5회 유찰, 단지 통계 평균은 4.3회입니다. 권리·점유·용도·수익성 등 반복 유찰 원인을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘실제 취득구조’가 먼저다
감정가 901,000,000원짜리가 151,431,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가 하나로 결론을 내리기 어렵습니다. 황동관 보증금 29,000,000원이 매수인 인수로 가정돼 현재 실질취득은 180,431,000원이고, 경매 대상 136호와 임차인의 점유부분 134호도 서로 다릅니다.
또한 최근12개월 평균 949,916,666원은 면적이 맞지 않는 84㎡대 중심 거래라 대상 판매시설의 직접 시세 근거로 쓸 수 없습니다. 따라서 “감정가의 17%이니 싸다”, “최근 시세의 15.9%이니 무조건 메리트가 크다”는 결론은 보류하는 게 맞습니다. 이 물건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 임차범위·인수액·판매시설의 실제 가치 확인입니다.
