의정부지방법원 2025타경5175. 파주시 와동동 도원빌딩 1층 109호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 현황에서는 1층 109호가 공실, 건축물대장상 용도는 근린생활시설로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사도원이며 2020.08.31 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 미추홀새마을금고가 채권최고액 837,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 2024.05.22 주식회사정우세이프티의 소유권이전청구권 가등기, 2025.09.09 임의경매개시결정, 2026.03.06 다드림한마음주식회사의 3,415,685원 가압류가 이어집니다. 제공된 권리분석에서는 이 권리들이 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 별도 주의사항으로 갑구 5번 가등기가 담보가등기 — 종류 확인 필요로 표시돼 있어, 등기와 매각물건명세서 원본 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5175 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 1층109호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 미래로602번길 45 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 109호 현황 공실 · 건축물대장상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사도원 (2020.08.31 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 535,000,000원 / 535,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제물포 새마을금고(합병 전 미추홀새마을금고) / 692,942,820원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 예정
말소기준은 2020.08.31 설정된 미추홀새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 837,600,000원이며 공동담보로 도원빌딩 제2층 제202호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사정우세이프티의 가등기, 경매개시결정, 다드림한마음주식회사의 가압류는 제공된 분석에서 모두 매각으로 소멸로 분류됩니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 109호는 공실
감정평가 현황에서 본건 1층 109호는 공실로 조사됐습니다. 한편 현황조사에는 윤현영이 도원빌딩 201호·202호·203호를 점유하는 것으로 기재돼 있어, 본건 109호와 점유 호수가 다릅니다. 해당 점유자의 전입일은 2022.08.18로 말소기준권리인 2020.08.31보다 뒤이며, 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현영 | 도원빌딩 201호, 202호, 203호 | 2022.08.18 | 60,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 신건 메리트 확인 불가
현재 감정가와 최저매각가는 모두 535,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 제공된 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만으로 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다.
회차별 가정에서는 1회 유찰 시 매각가 428,000,000원, 2회 유찰 시 342,400,000원으로 제시됩니다. 그러나 이 금액 역시 시세가 아니라 경매 회차별 가격 시나리오이므로, 실제 가격 메리트 판단에는 별도의 상권·매매사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 535,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,750,000원 | - |
| 1. 근저당 · 미추홀새마을금고 | 837,600,000원 | 527,250,000원 | 310,350,000원 |
| 2. 가압류 · 다드림한마음주식회사 | 3,415,685원 | 0원 | 3,415,685원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 841,015,685원, 채권자 예상배당은 527,250,000원, 미배당은 313,765,685원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 와동동 소재 지산고등학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 1층 109호는 현황 공실이며 건축물대장상 용도는 근린생활시설입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지상 7층 내 1층 109호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 공동 위생·급배수·전기·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측 및 동측으로 노폭 약 10미터 및 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지대비 등고평탄한 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 756.0㎡, 공시지가는 2,886,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로2류 및 중로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 5번 소유권이전청구권 가등기는 제공된 분석상 소멸 대상이지만, 별도 주의사항에 담보가등기 종류 확인 필요가 표시돼 있습니다.
- 109호 공실 재확인. 감정평가상 공실이지만 실제 입찰 시점의 점유 상태는 현장과 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 임차 기재 호수 구분. 윤현영의 점유 부분은 201호·202호·203호로 기재돼 있으며 본건 109호와 구분됩니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 신건 535,000,000원의 시세 적정성을 단정할 수 없습니다. 별도의 인근 근린생활시설 매매사례와 임대수요 확인이 필요합니다.
- 회차별 미배당. 채권자 미배당은 현재 313,765,685원, 1회 유찰 시 419,695,685원, 2회 유찰 시 504,209,285원으로 증가하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해 권리관계와 점유 상태를 최종 검증해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 말소기준이 분명합니다. 2020.08.31 미추홀새마을금고 근저당 이후의 가등기·경매개시결정·가압류는 제공된 분석상 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가상 1층 109호는 공실입니다.
다만 신건 최저가 535,000,000원을 뒷받침할 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 여기에 갑구 5번 가등기의 성격을 원본으로 확인해야 한다는 주의사항도 남아 있습니다. 결론은 권리 정리는 양호하지만, 가격과 가등기 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
