의정부지방법원 2025타경5175. 파주시 와동동 도원빌딩 2층 202호로, 건축물대장상 용도는 근린생활시설이고 현황은 앤유PC 파주점으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사도원이며, 말소기준권리는 2020.08.31 설정된 미추홀새마을금고 근저당권(채권최고액 837,600,000원)입니다. 이후의 압류는 이미 해제됐고, 2024.05.22 소유권이전청구권 가등기와 2025.09.09 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
권리의 뼈대만 보면 선순위 근저당 이후 권리가 정리되는 형태지만, 점유관계는 단순하지 않습니다. 윤현영은 2022.08.18 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 관련 기재가 별도로 있어 이 부분은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5175 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 2층 202호 · 도로명 경기도 파주시 미래로602번길 45 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 건축물대장상 근린생활시설 · 현황 앤유PC 파주점 |
| 소유자 | 주식회사도원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 692,942,820원 |
| 말소기준 | 2020.08.31 미추홀새마을금고 근저당권 · 채권최고액 837,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조
② 임차·점유 분석 — 확정 1건, 대항력 미상 2건
| 기재명칭 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현영 | 도원빌딩 201호, 202호, 203호 | 2022.08.18 | 60,000,000원 / 4,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 산정 0원 |
| 도원빌딩 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 현재 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
윤현영의 전입일은 말소기준권리인 2020.08.31보다 늦은 2022.08.18이므로 데이터 판정상 대항력이 없습니다. 그러나 나머지 점유 관련 기재는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 확인된 자료로 계산된 값이고, 미상 점유의 실제 대항력·보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 실거래 대신 회차별 미배당을 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 322,000,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 할인율 자체보다 점유·명도 불확실성과 202호의 실제 사용 상태를 먼저 확인한 뒤 이뤄져야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 322,000,000원 | 316,692,000원 | 520,908,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 257,600,000원 | 253,193,600원 | 584,406,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 206,080,000원 | 202,394,880원 | 635,205,120원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커집니다. 이 미배당액은 담보권자 측 미회수액이며, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액이라는 뜻은 아닙니다. 별도로 전입일·보증금 미상 점유의 인수 가능성은 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,308,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 미추홀새마을금고 | 837,600,000원 | 316,692,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 316,692,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 520,908,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 배당모형상 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산고등학교 남측 인근으로, 주위에 근린생활시설·대규모 아파트단지·학교·공원이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 2층 202호는 근린생활시설로, 현장에서는 앤유PC 파주점으로 이용 중입니다. 201호·203호와 내부벽체 구분 없이 일괄 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 2층 202호이며 공동 위생·급배수·전기·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 폭 약 10미터 및 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 지목 대, 토지면적 756.0㎡, 공시지가 2,886,000원/㎡이며 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유부터 확인. 전입일·보증금 미상 기재의 실제 점유자, 점유개시일, 보증금과 계약관계를 원문 및 현장 기준으로 확인해야 합니다.
- 201·202·203호 경계 확인. 현재 세 호실이 내부벽체 없이 일괄 PC방으로 사용 중이므로 202호의 물리적 경계와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 대조. 갑구 7번 가등기는 말소기준 후 권리지만 별도 경고에 담보가등기 종류 확인 필요가 기재돼 있어 원문 확인이 필요합니다.
- 우선변제 확인. 윤현영의 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고, 미상 점유의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격은 시세 확인 후 판단. 최근 실거래 비교 기준 없이 감정가 322,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린생활시설의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유 확인이 먼저다
이 물건의 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2020.08.31 미추홀새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 윤현영도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
하지만 결론을 단순히 “인수 0원”으로 끝내기는 어렵습니다. 전입일·보증금 미상 점유 기재 2건이 남아 있고, 202호는 201호·203호와 벽체 구분 없이 하나의 PC방으로 사용되고 있습니다. 배당모형상 실질취득액은 현재 최저가인 322,000,000원부터 시작하지만, 미상 점유가 실제 대항력 있는 임차관계로 확인될 경우 인수 구조는 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 기준도 확인되지 않으므로 가격이 싸다는 판단은 유보하고, 점유관계·호실 경계·가등기 성격을 먼저 확정하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
