의정부지방법원 2025타경64199. 파주시 문산읍 당동리 뚱발트랜스포머420오피스텔 제1층 제123호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 제123호는 감정평가서에서 기호 ‘가’로 특정되어 공실상황으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사코람코자산신탁이며, 2020년 소유권보존 신탁 뒤 2020.04.23. 무학신용협동조합의 채권최고액 36억원 근저당이 설정됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 이 무학신용협동조합 근저당입니다. 배당표상 4.29억원 매각을 가정하면 집행비용 669만원을 제외한 4억 2,231만원이 근저당권자에게 배당되지만 채권최고액에는 크게 못 미칩니다. 그렇더라도 계산상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신탁등기에는 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있어, 권리검토의 핵심 확인사항으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층123호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 방촌로 1697-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 제1층 제123호 · 공실상황 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하4층/지상7층 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 429,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 무학신용협동조합 / 1,286,524,636원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁원부는 확인
말소기준은 2020.04.23. 설정된 무학신용협동조합 근저당권입니다. 현재 경매개시결정은 그 이후인 2025.09.12. 접수되어 매각으로 소멸합니다. 2023.11.28.에도 같은 채권자의 임의경매개시결정이 있었지만 2025.03.14. 취하되어 2025.03.18. 등기가 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 실거래 시세 자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 429,000,000원과 최저매각가 429,000,000원이 주변 실제 거래가격보다 낮은지, 높은지 비교할 근거가 없습니다. 현재는 신건·감정가 100% 회차이므로 가격 메리트는 시세 자료 없이 임의로 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 429,000,000원 | 422,310,000원 | 3,177,690,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 343,200,000원 | 337,595,200원 | 3,262,404,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 274,560,000원 | 269,916,160원 | 3,330,083,840원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수부담은 구분해서 봐야 합니다. 다만 가격 자체가 적정한지는 별도의 거래사례가 없으므로 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 429,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,690,000원 |
| 1. 근저당 · 무학신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 422,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 3,600,000,000원 중 422,310,000원이 배당되어 3,177,690,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 자유초등학교 남서측 인근이며 각종 근린생활시설·공장·공원 등이 혼재하는 공업지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 제1층 제123호는 공실상황입니다.
- 도로. 부지는 북측·서측으로 폭 약 20미터, 북동측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·중로1류 및 중로3류 접함·가축사육제한구역·지방산업단지입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층/지상7층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-23호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 관련 권한을 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 재확인. 제123호는 공실상황으로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임대차 관계를 별도로 대조해야 합니다.
- 가격 비교자료 확보. 실거래 시세가 없으므로 감정가 429,000,000원을 곧바로 적정가나 저가로 보지 말고 비교 거래사례를 확보해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 대지, 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 실제 활용계획은 해당 용도와 현황을 기준으로 검토해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 3,177,690,000원은 근저당권자의 배당 부족액이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “미배당이 크다고 매수인이 떠안는 것은 아니다”
이 물건의 숫자만 보면 근저당 채권최고액 36억원에 비해 신건 최저가는 4.29억원으로 매우 작고, 현재 회차에서도 31억 7,769만원의 미배당이 발생합니다. 그러나 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심 위험은 그 미배당 자체가 아니라, 신탁 소유라는 구조와 신탁원부 확인 필요성, 그리고 임대관계 미상이라는 확인 과제입니다. 여기에 실거래 자료가 없어 4.29억원의 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 배당상 인수는 0원, 신탁·점유 확인은 필수, 가격은 보류입니다.
