의정부지방법원 2025타경64199. 파주시 문산읍 당동리 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층130호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설로서 130호는 사무실로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사코람코자산신탁이며, 2020.04.23 설정된 무학신용협동조합 근저당권 3,600,000,000원이 말소기준입니다. 현재 경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리관계 자체는 매각으로 정리되는 쪽에 가깝지만, 이 물건은 일반적인 개인 소유 주거용 부동산처럼 단순하게 보면 안 됩니다. 2020.01.06부터 신탁회사 명의로 소유권이 보존돼 있고, 등기기록에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유와 신탁원부 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층130호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 130호 사무실 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 441,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 무학신용협동조합 / 1,286,524,636원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준은 2020.04.23 무학신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 채무자는 문산케이에이치주식회사입니다. 2023.11.28에도 같은 무학신용협동조합이 임의경매를 신청했지만 2025.03.14 취하됐고, 해당 경매개시결정 등기는 2025.03.18 말소됐습니다. 이후 2025.09.12 다시 임의경매개시결정이 등기됐으며 현재 사건으로 이어졌습니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 신건 441,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 441,000,000원으로 유찰 없는 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 주변 시장 대비 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 상태입니다.
이 물건의 감정평가상 이용상태는 공부상 근린생활시설이고, 주위는 근린생활시설·공장·공원 등이 혼재하는 공업지대입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 쉽게 시세를 비교할 수 있는 성격이 아니므로, 실제 입찰가 판단에는 주변 유사 근린생활시설의 거래·임대수익·공실 여부를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,810,000원 |
| 1. 근저당 · 무학신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 434,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 무학신용협동조합 근저당 채권최고액 3,600,000,000원 중 434,190,000원이 배당되고 3,165,810,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 441,000,000원 | 434,190,000원 | 3,165,810,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 352,800,000원 | 347,060,800원 | 3,252,939,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 282,240,000원 | 277,488,640원 | 3,322,511,360원 |
신청채권자의 청구액은 1,286,524,636원입니다. 현재 회차 예상배당은 434,190,000원이며, 1회 유찰 시 347,060,800원, 2회 유찰 시 277,488,640원으로 계산돼 어느 시나리오에서도 신청채권자의 청구액을 전액 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 자유초등학교 남서측 인근으로 각종 근린생활시설·공장·공원 등이 혼재하는 공업지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 이용 중이며 130호는 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층·지상7층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측·서측으로 폭 약20미터, 북동측으로 폭 약12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·중로1류·중로3류·가축사육제한구역·지방산업단지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사코람코자산신탁이고 등기부에 신탁주의사항이 명시돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 130호의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 신건 441,000,000원이 적정한지 단정할 수 없습니다. 주변 유사 근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지이고 감정평가상 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 건축물대장·집합건축물대장과 실제 사용 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 크지만 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 인수부담을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 좋은 가격은 별개”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 등기상으로는 2020.04.23 무학신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 소유자가 신탁회사이고 신탁원부 확인 주의사항이 존재하며, 임대관계는 미상입니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 441,000,000원을 뒷받침할 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다. 권리상 소멸 구조만 보고 접근하기보다 신탁원부·실제 점유관계·주변 유사 근린생활시설 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 인수는 0원, 그러나 신탁과 가격 검증은 보류 없이 확인해야 하는 물건입니다.
