의정부지방법원 2025타경64565. 향동동 디엠씨플렉스데시앙 16층 KA1607호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 조용수이며, 2024.07.19. 중소기업은행의 채권최고액 339,600,000원 근저당권이 말소기준입니다. 2024.08.23. 한국캐피탈주식회사 근저당과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 등기상으로는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
그러나 이 사건에서 권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 현황조사에 (주)뚝심있는 사람들(염민식)이 점유자로 조사됐고 보증금은 70,000,000원입니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력이 있다고도, 없다고도 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 배당 시뮬레이션 결과로 보되, 실제 입찰 전에는 임차인의 대항요건 선후관계를 반드시 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64565 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 16층 케이에이1607호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 향동로 217 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하2층/지상20층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 조용수 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 385,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 576,606,964원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)뚝심있는 사람들(염민식) | 82.6400 | 70,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 건입니다. 보증금은 70,000,000원이며 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 ‘대항력 가능·미상’, 우선변제와 낙찰자 승계 여부 역시 현 단계에서는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가를 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 385,000,000원입니다. 이 사건에서 활용할 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지에 대한 가격 메리트는 단정하지 않습니다. 권리분석과 별개로 실제 입찰가를 정할 때는 지식산업센터의 최근 거래와 공실·임대 상황을 별도로 대조해야 합니다.
유찰 시 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 308,000,000원, 2회 유찰 246,400,000원입니다. 다만 최저가가 낮아진다는 사실 자체가 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 특히 임차인의 승계 여부가 미확정인 상태에서는 표면 최저가만으로 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,190,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 339,600,000원 | 339,600,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 144,000,000원 | 39,210,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 63,226,571원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 7,185,503원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 236,620,317원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 790,632,391원 중 예상 배당은 378,810,000원, 미배당은 411,822,391원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산은 임차인의 대항력·우선변제 여부가 확정됐다는 의미가 아니며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 향동초등학교 북서측 인근이며, 각종 근린생활시설·대규모 아파트 단지·지식산업센터가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35미터, 남서측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구, 비행안전제5구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대 관계는 미상으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 선순위 여부. (주)뚝심있는 사람들(염민식)의 전입신고일을 확인해 2024.07.19. 말소기준권리와 선후를 대조해야 합니다.
- 우선변제 여부. 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 보증금 70,000,000원의 실제 배당 가능액과 미배당 승계 가능성을 계산해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 감정가 385,000,000원이 그대로 최저가입니다. 실거래 비교 없이 ‘신건이 싸다’고 판단하지 말고 지식산업센터 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 신건 기준 채권 미배당 411,822,391원은 후순위 채권의 회수 부족입니다. 매수인의 인수액과 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인이 점유 중인 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 인도 협의와 명도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 대항요건 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차인 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.19. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 한국캐피탈주식회사 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사에는 보증금 70,000,000원의 실제 임차인 1명이 존재하며, 가장 중요한 전입신고일이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “배당표상 인수 0원이나, 임차인 승계 위험은 미확정”입니다. 감정가와 최저가는 모두 385,000,000원이고 실거래 비교 근거도 확인되지 않으므로 가격 메리트 역시 별도로 검증해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체보다 임차인의 대항력 선후관계를 먼저 확정하는 것입니다.
