의정부지방법원 2025타경64565. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨플렉스데시앙 16층 케이에이1608호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 조용수이고, 말소기준권리는 2024.07.19. 설정된 중소기업은행 근저당권 339,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권 144,000,000원과 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸할 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 단정하면 안 됩니다. 현황조사에는 (주)뚝심있는 사람들(염민식)이 82.6400 부분을 점유하고 보증금 70,000,000원이 있는 것으로 조사됐지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자의 대항력과 우선변제권은 미상이고, 그 결과 낙찰 후 보증금 인수액도 현재 자료만으로는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64565 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 16층 케이에이1608호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 향동로 217 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상20층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 조용수 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 385,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 576,606,964원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
등기부 기준 말소기준은 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.08.23. 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권, 2025.10.27. 경매개시결정, 2026.01.07. 신용보증기금 가압류와 2026.03.06. 중소기업은행 가압류는 모두 그 뒤에 생긴 권리로 매각으로 소멸합니다. 등기부에 남는 후순위 권리 자체는 확인되지 않습니다.
② 점유자 — 보증금 7,000만원, 대항력 판정 불가
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)뚝심있는 사람들(염민식) | 82.6400 | 70,000,000원 | 미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사에서 확인된 점유자는 실제 점유자로 조사됐으며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 그러나 전입신고일이 미상이므로 말소기준일인 2024.07.19.보다 앞서 대항요건을 갖췄는지를 판정할 수 없습니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,190,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 339,600,000원 | 339,600,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 144,000,000원 | 39,210,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,185,503원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 236,620,317원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 727,405,820원 중 예상 배당은 378,810,000원이고 미배당은 348,595,820원입니다. 이 배당표에는 대항력과 우선변제 여부가 확인되지 않은 점유 보증금 70,000,000원이 반영돼 있지 않으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 385,000,000원 | 378,810,000원 | 348,595,820원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 308,000,000원 | 302,888,000원 | 424,517,820원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 485,255,420원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구금액 576,606,964원 전부가 충족되지 않고, 중소기업은행 예상 배당은 339,600,000원입니다. 1회 유찰 시에는 302,888,000원, 2회 유찰 시에는 242,150,400원으로 감소합니다. 다만 채권자의 미배당 자체는 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 한 곧바로 매수인의 승계채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 향동초등학교 북서측 인근으로 각종 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 지식산업센터가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35미터, 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(향동보금자리)·공공주택지구·비행안전제5구역·제한보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대 관계. 감정평가상 임대 관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항요건 확인. (주)뚝심있는 사람들(염민식)의 전입·사업자등록 등 대항요건 기준일을 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 70,000,000원 인수 가능성. 대항력 판정 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 말고 보증금 승계 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자가 확인되지 않아 배당순위를 판단할 수 없으므로 원본 배당요구·임대차 자료를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가·최저가 385,000,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)으로 평가된 물건이므로 실제 사용 가능 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 직접 대조해 점유와 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기부는 단순하지만 점유 리스크는 미확정”
이 물건의 등기부 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당 이후의 한국캐피탈 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유입니다. 보증금 70,000,000원의 점유자가 확인됐지만 전입신고일과 확정일자가 없어 대항력·우선변제·매수인 인수액을 아직 확정할 수 없습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 신건 385,000,000원의 가격 적정성을 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 등기상 권리는 정리되지만, 점유 보증금 확인 전까지는 안전형으로 분류하기 어려운 물건입니다.
