의정부지방법원 2026타경60309. 파주시 광탄면 창만리 364 일원의 토지와 공장·창고·사무실을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 공장으로 사용되고 있으며 2021.06.29 및 2022.02.21 사용승인 건물이 포함됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 그리고 목록 4 지분매각이 명시돼 있습니다. 권리구조의 기준점은 2021.07.14 설정된 광탄농업협동조합 근저당권 3,384,000,000원입니다.
등기만 놓고 보면 이 기준권리 이후의 후순위 근저당권, 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 변종철은 2008.08.01 전입으로 조사됐고 대항력 있는 임차인으로 표시돼 있습니다. 특히 변종철은 2025.03.05 설정된 주식회사모던디에스 근저당의 채무자와 동일인이어서 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 검토해야 하지만, 현재 자료만으로 임차관계 자체를 배제할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60309 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 창만리 364, 364-1, 364-3 · 보광로 1366-65 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(사무실)·공장(창고)·공장 이용 |
| 소유자 | 김흥수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 7,095,351,000원 / 7,095,351,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광탄농업협동조합 / 2,941,089,175원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.14 광탄농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,384,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별도
말소기준권리는 2021.07.14 광탄농업협동조합 근저당권입니다. 2022.02.28 광탄농업협동조합 근저당 480,000,000원, 2022.03.11 오이앤토건주식회사 근저당 200,000,000원, 2025.03.05 주식회사모던디에스 근저당 300,000,000원, 2026.02.03 임의경매개시결정, 2026.04.07 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 오이앤토건의 2022.03.11 근저당은 2024.05.07 남순오에게 이전됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 6명 중 변종철이 승부처
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 변종철 | 2008.08.01 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 미상 |
| HOANG VAN THANG | 2025.07.23 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| TRAN VAN TRONG | 2025.08.14 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| NHU VAN NAM | 2025.08.14 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN DINH NAM | 2025.08.14 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인자 | 2025.09.01 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 포함돼 있지 않습니다. HOANG VAN THANG, TRAN VAN TRONG, NHU VAN NAM, NGUYEN DINH NAM, 박인자는 모두 말소기준일인 2021.07.14 이후 전입이므로 자료상 대항력이 없습니다. 반대로 변종철만은 말소기준보다 앞선 전입입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,095,351,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 73,353,510원 |
| 1. 광탄농업협동조합 근저당 | 3,384,000,000원 | 3,384,000,000원 |
| 2. 광탄농업협동조합 근저당 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 오이앤토건주식회사 근저당 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 주식회사모던디에스 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 경기신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,627,997,490원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 4,394,000,000원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오에서 모두 전액 배당되고, 계산상 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않으며, 특히 변종철의 보증금이 확인되지 않으므로 실제 매수인 승계부담을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
④ 공장·토지 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사무실을 포함한 공장, 창고, 기타공장으로 이용 중입니다. 일반철골구조 1층 건물들이며 사용승인일은 2021.06.29 또는 2022.02.21입니다.
- 입지. 파주시 광탄면 방축3리마을회관 남서측 근거리에 위치하며 주변은 소규모공장·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업 Zone)이며 가축사육제한구역과 제한보호구역에 해당합니다.
- 군사시설 관련. 제시외 초소·콘크리트 건물은 공장 준공을 위해 군사지역에 따른 군 동의 절차상 의무적으로 설치된 것으로, 2026.08.20 채권자 보정서에서 소유주 김흥수의 물건으로 귀속된다고 기재됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 변종철 보증금 확인이 최우선. 2008.08.01 전입의 대항력 임차인으로 조사됐으므로 임대차계약서·보증금·점유 부분·배당요구 여부를 확인하지 않고 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 관계인 여부 검토. 변종철은 2025.03.05 근저당의 채무자이기도 합니다. 실제 임차인인지, 소유자·채무자와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 매각 대상에 포함되고 목록 4는 지분매각이므로 토지·건물별 권리범위와 공유관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 군사시설 보호 규제 확인. 제한보호구역 및 군 동의 절차와 관련한 공장 사용·증축·재건축 제한을 확인해야 합니다.
- 가격은 보증금 확인 후. 실질취득금액이 확정되지 않은 상태에서는 감정가나 유찰가격만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “등기 소멸 = 인수 0”이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 후순위 권리가 정리되고 배당여력도 충분해 보입니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 채권자 미배당은 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 배당표가 아니라 변종철의 임차보증금에 달려 있습니다. 2008.08.01 전입으로 말소기준보다 앞선 대항력이 인정되는 구조인데 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
게다가 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 여러 동의 공장·창고·사무실과 토지가 결합된 공장형 일괄매각이고, 목록 4 지분매각과 군사시설 보호 관련 조건도 함께 검토해야 합니다. 따라서 현재 단계의 판단은 “인수액 미확정 — 보증금 확인 전 가격판단 보류”가 적절합니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 싸거나 비싸다고 결론 내릴 수 없는 사건입니다.
