매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 담보가등기 인수 가능성을 확인해야 하는 다세대
최저가는 감정가 대비 34%까지 하락했고 인수금액은 0원이지만 갑구 2번 가등기가 말소기준권리 이전 권리로 남아 권리 확인 필요성이 있어 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 단순한 저가 매수가 아니라 선순위 가등기 확인이 핵심입니다. 갑구 2번 가등기는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 기재되어 있어, 종류와 효력을 반드시 확인해야 합니다.
감정가
121,000,000원
다세대
최저가
41,503,000원
3회 유찰 · 감정가 34%
매수인 인수
0원
계산상 인수액
핵심지표
가등기 확인
선순위 권리 검토
수원지방법원 2020타경54458. 화성시 장안면 기린길 18에 위치한 통칭 ‘율전빌’ 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 1억 2,100만원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 4,150만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 등기 권리 구조입니다. 말소기준권리 이전에 설정된 갑구 2번 가등기가 존재하며, 해당 권리는 매수인 인수 가능성이 표시되어 있습니다. 경매 가격이 낮아도 선순위 권리 검토가 끝나지 않으면 안전한 낙찰이라고 보기 어렵습니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2020타경54458
소재지
경기도 화성시 장안면 기린길 18, 1층101호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자
신순덕
감정가 / 최저가
121,000,000원 / 41,503,000원
청구금액
93,606,556원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 가등기
⚠️ 주의 권리 갑구 2번 소유권이전청구권 가등기(2016.05.13)는 말소기준권리 이전 권리입니다. 데이터상 “종류 확인 필요”로 표시되어 있으며, 담보가등기 여부와 실제 말소 여부 확인이 필요합니다.
② 시세·가격 판단
율전빌은 총 6세대 규모의 소규모 다세대입니다. 확인된 최근 매매 거래는 없으며, 최저매각가는 감정가 대비 크게 낮아진 상태입니다. 다만 소규모 다세대는 거래 사례 부족으로 환금성 검토가 필요합니다.
가격 판단 최저가 41,503,000원은 감정가 121,000,000원의 약 34% 수준입니다. 단순 할인율은 높지만, 가등기 리스크 해소 여부가 확인되기 전에는 가격만으로 판단하기 어렵습니다.
③ 예상 배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
배당 항목
금액
집행비용
1,147,054원
소유자 교부
40,355,946원
매수인 인수
0원
배당 데이터 기준 채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
매각대금 배분
회차별 최저매각가
3회 유찰 후 현재 최저매각가 41,503,000원.
④ 입지·환금성 메모
입지. 화성시 장안면 사곡리 소재 사곡4리마을회관 북서측 인근으로 단독·다세대·전원주택·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있으나 대중교통 편의는 보통 수준입니다.
토지. 계획관리지역이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
환금성. 총 6세대 규모 소규모 다세대로 거래량 확인이 어려워 매도 기간을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가등기 확인. 갑구 2번 가등기의 성격(담보가등기 여부)과 낙찰 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
대지권 확인. 매각물건명세서 비고상 대지권 목적 토지에 별도등기가 있습니다.
임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
현장 확인. 소규모 다세대 특성상 실제 관리 상태와 점유 관계 확인이 중요합니다.
맺으며 — “싼 가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 세 차례 유찰로 가격 매력은 커졌습니다. 하지만 경매에서 할인율이 높다는 이유만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이전 가등기라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 가등기 성격이 정리되고 인수 위험이 해소된다면 저가 매수 검토 대상이 될 수 있지만, 확인 전 입찰은 위험합니다.
