수원지방법원 2020타경54458. 경기도 화성시 장안면 사곡리 소재 통칭 ‘율전빌’ 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 106,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 36,358,000원입니다. 하지만 등기 흐름은 단순한 저가 다세대 경매가 아닙니다. 2016.05.13. 오명순 앞으로 설정된 소유권이전청구권가등기가 존재하고, 이 권리는 현재 경매의 기준이 되는 2020.03.12. 임의경매개시결정보다 먼저 설정돼 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있습니다.
따라서 낙찰가 36,358,000원을 곧바로 ‘실질 취득비용’으로 보면 안 됩니다. 가등기에는 금액이 기재돼 있지 않아 현재 자료만으로 인수 부담을 숫자로 환산할 수 없고, 별도 주의사항에도 “갑구 2번 가등기 — 종류 확인 필요”가 명시돼 있습니다. 또한 대지권의 목적인 토지에는 별도등기가 있다는 매각물건명세서 비고도 있어, 입찰 전 원본 권리관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2020타경54458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 기린길 18, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 신순덕 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 36,358,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 93,606,556원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 3층 중 2층 202호 · 도시가스 개별난방 |
| 토지 | 대 · 360.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 196,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 할인율보다 선순위 가등기가 먼저다
가장 중요한 권리는 2016.05.13. 갑구 2번 소유권이전청구권가등기입니다. 가등기권자는 오명순이고 원인은 2016.05.12. 매매예약입니다. 현재 경매개시결정은 2020.03.12. 접수됐으므로 이 가등기는 그보다 약 4년 앞선 권리이며, 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다.
2016.06.08. 설정됐던 성남중앙신용협동조합 근저당권 3건 (채권최고액 84,500,000원·45,500,000원·104,000,000원), 이후 다빈치에이엠씨대부주식회사로의 이전 및 최원담의 근저당권부질권은 2020.02.10. 말소됐습니다. 2016년 이후의 가압류·압류 및 과거 경매개시결정도 이미 말소된 내역이 확인됩니다.
2020.03.12. 오명순의 임의경매개시결정 이후에는 2020.03.23. 신순덕의 가처분과 2020.08.04. 최원담의 가처분이 접수됐고, 두 권리는 현재 경매 기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
감정가 106,000,000원에서 현재 최저가는 36,358,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 25,450,600원, 5회 유찰 시 17,815,420원으로 제시돼 있습니다. 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 36,358,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 25,450,600원 | 24% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17,815,420원 | 17% | 0원 |
다만 여기서 배당표상 ‘금액 인수 0원’과 등기상 선순위 가등기 인수는 구분해야 합니다. 가등기는 보증금처럼 금액이 정해진 인수항목이 아니라 권리 자체가 남을 수 있는 문제입니다. 따라서 최저가가 감정가의 34%까지 하락했다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,054,444원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,303,556원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 1,054,444원 외 채권자 배당액이 반영되지 않아 소유자 잔여가 35,303,556원으로 계산돼 있습니다. 반면 사건의 청구금액은 93,606,556원이고 각 회차 시나리오에서 신청채권자 지급액은 0원으로 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 원본 배당요구 및 채권관계를 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 장안면 사곡리 ‘사곡4리마을회관’ 북서측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역이며 대지 면적은 360.0㎡, 공시지가는 196,900원/㎡입니다.
- 규모. 율전빌은 6세대 규모이고 2016.03.02. 준공됐습니다. 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가등기 원본 확인. 2016.05.13. 오명순의 소유권이전청구권가등기가 실제로 본등기 가능한 권리인지, 담보 목적이라면 채권관계와 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 대지권 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 명시돼 있으므로 토지 등기부까지 별도로 대조해야 합니다.
- 현장 호실 확인. 현관문에 호실 표시가 없고, 계단실 기준 좌측이 1호·우측이 2호로 기재돼 있으므로 202호의 실제 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당관계 재확인. 청구금액은 93,606,556원인데 현재 예상배당에는 채권자 배당액이 반영되지 않았습니다. 채권신고·배당요구 및 사건기록 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 유사 다세대의 실제 거래·매물가격을 별도로 확인하지 않으면 최저가 36,358,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “선순위 가등기”가 먼저다
이 물건은 감정가 106,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 36,358,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 권리분석에서는 그보다 앞에 놓인 문제가 있습니다. 2016.05.13. 오명순의 소유권이전청구권가등기입니다. 현재 경매개시결정보다 선순위이고 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분석돼 있으며, 종류 확인이 필요하다는 주의사항까지 붙어 있습니다.
임차인이 없고 후순위 가처분은 소멸한다는 점은 단순하지만, 이 한 건의 선순위 권리가 전체 판단을 뒤집습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 물건이며, 가등기와 토지 별도등기가 명확히 정리되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
