매력지수 B등급 · 가격은 크게 조정됐지만 소형 다세대 환금성과 호수 불일치 확인이 필요한 물건
인수 위험은 없으나 최근 거래 정보 부족과 현황 호수 불일치 이슈로 가격 하락만으로 높은 평가하기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 두 번 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 권리 인수 위험보다 물건 확인과 환금성이 핵심인 다세대입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 인수도 없습니다. 다만 공부상 401호와 현황 출입문 표시 402호 불일치가 있어 입찰 전 확인이 필요합니다.
감정가
122,000,000원
다세대
최저가
59,780,000원
2회 유찰
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
핵심지표
호수 확인
현황·공부 불일치
수원지방법원 2024타경3359. 경기도 화성시 서신면 궁평항로 1681 소재 준빌리지 1동 4층401호 다세대주택입니다. 감정가는 1억 2,200만원이며 현재 2회 유찰 후 최저매각가는 5,978만원입니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2019년 설정된 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 가격만 보고 접근하기에는 확인할 부분이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 공부상 401호와 현황 출입문 표시 402호가 좌우 뒤바뀐 상태라고 기재되어 있어, 낙찰 후 공부와 현황을 일치시키는 절차를 고려해야 합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경3359 (임의경매)
소재지
경기도 화성시 서신면 궁평항로 1681, 1동 4층401호
물건종류 / 이용
다세대 · 집합건축물대장상 각 다세대주택 이용
소유자
주식회사무궁화신탁 (수탁자)
감정가 / 최저가
122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구
수지신용협동조합 / 217,482,416원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2019.01.23 설정된 을구 7번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 102,000,000원이며 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인 인수 대상은 확인되지 않았고, 매수인이 승계하는 권리는 없습니다.
② 현재 가격 — 2회 유찰 후 저점 구간
현재 최저매각가는 59,780,000원으로 감정가 대비 약 49% 수준입니다. 다만 준빌리지는 총 8세대 규모이며 최근 매각 정보가 없어 단순 시세 비교보다 환금성과 개별 물건 상태 확인이 중요합니다.
⚠️ 가장 중요한 확인사항 매각물건명세서 비고상 출입문 표시 호수와 건축물현황도 호수가 좌우 뒤바뀌어 있습니다. 입찰 전 현장 확인과 관련 서류 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
1,476,040원
1. 근저당 · 수지신용협동조합
102,000,000원
58,303,960원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당 변화
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 인수 부담도 없습니다. 권리 분석상 구조는 단순합니다.
⛔ 주의 관점 소형 다세대는 거래량과 환금성이 중요합니다. 가격 하락폭은 크지만 호수 불일치와 현황 확인 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 경기도 화성시 서신면 매화리 소재 서신면 행정복지센터 남서측 인근으로 다세대주택·농경지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 건물까지 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2017.07.27입니다.
환금성. 준빌리지 8세대 규모로 대단지 대비 매수층이 제한될 수 있어 가격 경쟁력이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
호수 확인. 공부상 401호와 현황 표시 402호 불일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
권리 확인. 수지신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.
가격 판단. 최저가는 크게 낮아졌지만 실제 매수 판단은 환금성과 재매각 가능성을 함께 고려해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격보다 확인이 먼저다”
이 물건은 권리상 인수 위험은 낮습니다. 하지만 다세대 경매는 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 결정하기 어렵습니다. 두 번 유찰된 가격 매력과 함께, 공부와 현황 호수 불일치 문제를 해결할 수 있는지, 그리고 소형 다세대의 환금성을 검토하는 것이 핵심입니다.
