인천지방법원 2026타경5. 김포시 감정동 김포센트럴헤센 상가동 지2층 103호입니다. 사건 분류는 대지이며, 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설입니다. 등기상 정부수가 2020.05.21 매매를 원인으로 2021.12.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 587,950,000원입니다. 같은 날 진접농업협동조합이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 가등기와 압류가 있었지만 가등기는 이미 말소됐고, 2023년 김포시 압류 역시 해제로 말소됐습니다. 2026년 임의경매개시결정과 그 뒤 김포시 압류도 매각으로 소멸 예정입니다. 따라서 등기상 낙찰자가 떠안을 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경5 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정동 705 김포센트럴헤센 상가동 지2층 103호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 103호 현재 공실 · 접면도로 기준 현황 지상1층 |
| 소유자 | 정부수 (2020.05.21. 매매, 2021.12.28. 소유권이전 · 거래가액 587,950,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 410,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 820,191,093원 |
| 말소기준 | 2021.12.28. 진접농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리
말소기준은 2021.12.28 진접농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이진숙의 소유권이전청구권 가등기는 2025.05.30 해제로 말소됐고, 2023.12.04 김포시 압류도 2024.08.28 해제로 말소됐습니다. 2026.01.07 임의경매개시결정과 2026.01.27 김포시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 예정입니다.
② 가격 판단 — 주거동 실거래는 직접 비교 시세가 아니다
제공된 실거래 자료는 김포센트럴헤센1단지의 최근 12건으로, 전용면적 59.99㎡·70㎡·76㎡의 주거동 거래입니다. 본건 목표 면적은 42.039㎡로 표시되어 있고 면적 매칭도 되지 않았으며, 본건은 공부상 근린생활시설입니다. 따라서 아래 거래값은 숫자 자체는 참고할 수 있어도 상가 103호의 직접 비교 사례로 쓰기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 70㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 14 | 299,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 11 | 288,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 2026.08 | 76㎡ | 14 | 328,000,000원 |
| 2026.07 | 70㎡ | 16 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 76㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 302,416,666원 |
숫자만 놓고 보면 최저가 410,000,000원은 위 주거동 최근 12개월 평균 302,416,666원의 135.6%입니다. 최신 거래는 2026.09의 320,000,000원입니다. 하지만 용도와 면적이 다르므로 이를 근거로 “본건 상가가 시세보다 35.6% 비싸다”라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 감정가가 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,500,000원 |
| 1. 근저당 · 진접농업협동조합 | 960,000,000원 | 403,500,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 556,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
410,000,000원 매각 가정 시 집행비용 6,500,000원을 제외한 403,500,000원이 진접농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 556,500,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정중학교 남동측 근거리. 아파트단지·주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 자유롭고, 인근 대중교통시설과 시내권 간선도로 연계 등을 감안한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 103호는 현재 공실입니다. 매각물건명세서에는 주변상가에서 창고로 이용 중이라는 내용이 기재돼 있습니다.
- 층 표기. 공부상 지하2층 소재이나 접면도로를 기준으로 현황은 지상1층에 소재합니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 북측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·도시지역·고도지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 2,233,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 돌붙임 외벽·몰탈 위 페인팅 내벽·타일 바닥·알루미늄 새시창호이며 위생·급배수·자동화재탐지·스프링클러 설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 직접 시세 확인. 제공된 12건은 주거동 거래입니다. 본건 근린생활시설과 같은 용도·위치의 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 공실이므로 실제 임대 가능 보증금·월세와 공실기간이 가격 판단의 핵심입니다.
- 103호 점유 상태 확인. 평가상 공실이지만 주변상가의 창고 이용 내용이 있으므로 현장 점유와 물품 적치 여부를 확인해야 합니다.
- 107호와 혼동 금지. 현황조사상 김현용의 임차 부분은 107호 전부입니다. 본건 103호 임차관계와 분리해서 봐야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 410,000,000원, 1회 유찰 시 328,000,000원, 2회 유찰 시 262,400,000원이지만 직접 시세 확인 전에는 할인율만으로 적정가를 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.28 진접농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 권리는 말소됐거나 매각으로 소멸 예정입니다. 본건 103호에 확인된 임차인 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가와 최저가는 410,000,000원이지만, 제공된 302,416,666원의 최근 12개월 평균과 320,000,000원의 최신 거래는 아파트 주거동 자료이고 본건은 근린생활시설입니다. 면적도 직접 매칭되지 않습니다. 따라서 권리는 통과해도 가격은 보류가 맞습니다. 공실 상가의 실제 거래사례와 임대수익을 확인해 4.10억 또는 유찰 후 가격이 합리적인지 별도로 검증해야 합니다.
