인천지방법원 2026타경5. 김포센트럴헤센 상가동 지2층 107호로, 공부상 용도는 근린생활시설이며 현재 “헤센 탑(공인중개사사무소)”으로 이용 중입니다. 공부에는 지하2층 소재로 등재되어 있지만 접면도로를 기준으로 현황은 지상1층에 위치합니다. 소유자 정부수는 2021.12.28 소유권이전을 받았고, 등기상 거래가액은 620,020,000원입니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 진접농업협동조합의 근저당입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2022.01.28 이진숙 명의의 소유권이전청구권 가등기가 한때 있었지만 2025.05.30 이미 말소됐습니다. 이후 2026.01.07 진접농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경5 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정동 705 김포센트럴헤센 상가동 지2층 107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 헤센 탑(공인중개사사무소) |
| 층 위치 | 공부상 지하2층 · 접면도로 기준 현황 지상1층 |
| 소유자 | 정부수 · 2021.12.28 소유권이전 · 거래가액 620,020,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 422,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 820,191,093원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2021.12.28 설정된 진접농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 960,000,000원이며 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정도 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2022.01.28 설정된 이진숙의 가등기는 2025.05.30 이미 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현용 | 107호 전부 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 미상 | 미상 |
전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 높지만, 직접 비교시세는 아니다
제시된 실거래 자료는 김포센트럴헤센1단지의 주거용 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 302,416,666원, 최신 거래는 2026.09의 320,000,000원이며 최저 285,000,000원, 최고 328,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 422,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.5%입니다.
하지만 이 숫자를 그대로 “상가 시세 대비 139.5%”라고 해석하면 안 됩니다. 경매 대상은 공부상 근린생활시설이고, 비교 실거래는 아파트 거래이며 대상 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 422,000,000원이 상가 107호의 적정 시세보다 비싼지 싼지를 확정하기 어렵고, 상가 자체의 임대수익·동일 상가동 실거래·호가를 별도로 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 70.0㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 14 | 299,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 11 | 288,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 2026.08 | 76.0㎡ | 14 | 328,000,000원 |
| 2026.07 | 70.0㎡ | 16 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 76.0㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 302,416,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,620,000원 |
| 1. 근저당 · 진접농업협동조합 | 960,000,000원 | 415,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 진접농업협동조합의 미배당액은 544,620,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 대항력도 확정되지 않았으므로 실제 배당·인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 감정동 감정중학교 남동측 근거리에 있으며, 아파트단지·주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 자유롭고, 인근 대중교통시설과 시내권 간선도로 연계성을 감안한 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이고 현재 107호는 헤센 탑(공인중개사사무소)으로 이용 중입니다. 공부상 지하2층이나 접면도로 기준 현황은 지상1층입니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 북측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·지구단위계획구역·성장관리권역·장애물제한표면구역·진입표면구역·제한보호구역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·자동화재탐지·스프링클러 등 부대설비가 되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트 실거래 자료는 존재하지만 근린생활시설인 본건과 직접 비교되지 않아, 상가 자체의 거래·임대수익 자료 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 김현용의 전입신고일이 확인되지 않았으므로 주민등록·사업자등록·점유개시 관련 원본을 확인해 대항력 성립 시점을 확정해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 보증금 10,000,000원의 배당순위와 미배당 승계 가능성을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 상가 직접 시세 확인. 아파트 최근12개월 평균 302,416,666원과 139.5% 수치는 대상 상가의 직접 시세가 아닙니다. 동일 상가동·유사 호실의 매매·임대 사례가 우선입니다.
- 현황 층 확인. 공부상 지하2층, 접면도로 기준 현황 지상1층이라는 차이를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 월세는 1,000,000원, 보증금은 10,000,000원으로 조사됐으므로 실제 계약서·체납 여부·점유관계를 대조해야 합니다.
- 배당표 주의. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 등기보다 임차·가격 검증이 먼저
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2021.12.28 진접농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각 또는 기존 말소로 정리됩니다. 그러나 이 물건을 “인수 0원인 깨끗한 상가”라고 확정하기는 이릅니다. 실제 임차인 김현용이 107호 전부를 사용하고 있고 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 보증금 승계 여부가 아직 미상입니다.
가격 역시 같은 이유로 단순 판단하면 안 됩니다. 제공된 최근 12개월 평균 302,416,666원과 최신 거래 320,000,000원은 김포센트럴헤센1단지의 주거용 거래이고 대상 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 신건 최저가 422,000,000원은 상가 자체의 직접 비교사례와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 이번 건의 승부처는 근저당이 아니라 임차인의 대항력 확정과 상가 전용 가격 검증입니다.
