대전지방법원 2026타경353. 대전 서구 월평동 다모아아파트 상가동 지하층 비1-1호입니다. 사건의 말소기준은 2013.11.26. 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 684,000,000원입니다. 이후 2013.12.23. 다모아종합상가자치관리위원회 가압류 90,431,940원과 2026.06.10. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정이어서, 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 용도와 가격입니다. 감정평가서상 대상은 다모아아파트 상가동 내 근린생활시설이고, 기준시점 현재 공실이며 기존에는 마트로 이용되었던 것으로 추정됩니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 제공된 단지 실거래 12건은 모두 전용 63.24㎡ 또는 84.36㎡ 아파트 거래이고 대상 면적 298.558㎡와 매칭되지 않으므로, 단순히 최저가가 단지 평균의 60.5%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 월평동 311 다모아아파트 상가동 지하층비1-1호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 공실 |
| 대상 면적 | 298.558㎡ |
| 소유자 | 박상호 |
| 감정가 / 최저가 | 211,700,000원 / 211,700,000원 (신건) |
| 청구액 | 574,455,085원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자 박상호는 2013.11.26. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 다모아종합상가자치관리위원회 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 비교 — 단지 아파트 실거래와 직접 비교하면 안 된다
제공된 다모아 단지 최근 12개월 실거래는 12건으로 평균 350,000,000원, 최저 280,000,000원, 최고 419,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09. 320,000,000원입니다. 다만 거래 면적은 63.24㎡와 84.36㎡이고 대상 면적은 298.558㎡이며, 대상 자체도 지하 근린생활시설이므로 동일·유사 물건 시세로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 63.24㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2026.09 | 84.36㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.09 | 84.36㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2026.09 | 84.36㎡ | 3 | 405,000,000원 |
| 2026.09 | 84.36㎡ | 13 | 405,000,000원 |
| 2026.09 | 63.24㎡ | 8 | 296,000,000원 |
| 2026.09 | 84.36㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2026.09 | 63.24㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.09 | 63.24㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.36㎡ | 10 | 419,000,000원 |
| 2026.08 | 84.36㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 63.24㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 350,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 211,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,763,800원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 684,000,000원 | 207,936,200원 |
| 2. 가압류 · 다모아종합상가자치관리위원회 | 90,431,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 774,431,940원 대비 예상 배당액은 207,936,200원이며, 미배당액은 566,495,740원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 211,700,000원 | 207,936,200원 | 566,495,740원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 169,360,000원 | 166,188,960원 | 608,242,980원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 135,488,000원 | 132,791,168원 | 641,640,772원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갑천초등학교 북측에 연접하며 아파트단지, 갑천초등학교·갑천중학교·서대전고등학교, 행정복지센터·소방대 등이 혼재하는 주거지대입니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있으며 남측으로 도시철도 월평역이 소재합니다. 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 현재 공실이며 기존 마트로 이용되었던 것으로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 4층 건물 중 지하층 비1 및 1-1호이며, 사용승인은 1994.02.01입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·승강기설비·화재설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 갑천도로와 연계된 2차선도로를 통해 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 1,177,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·열쇠 인도·잔존 집기 상태를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 제공된 63.24㎡·84.36㎡ 아파트 실거래는 대상 298.558㎡ 지하 근린생활시설의 직접 비교자료가 아닙니다.
- 공실 리스크. 기존 마트 이용 추정의 지하 근린생활시설이므로 재임대 가능성과 실제 임대료 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 169,360,000원, 2회 유찰 시 135,488,000원으로 낮아지지만 가격 적정성은 상가 자체 비교사례로 판단해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 상가동 공용관리비와 장기 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 2013년 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 대상은 지하 공실 근린생활시설이고 임대관계가 미상이며, 제공된 단지 실거래는 대상과 면적·용도가 맞지 않습니다. 따라서 최저가 2.117억이 단지 거래 평균의 60.5%라는 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 결론내리면 안 됩니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격은 상가 자체의 임대수익·공실기간·유사 지하상가 거래사례를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
