대전지방법원 2026타경353. 대상은 대전 서구 월평동 다모아아파트 상가동 지하층 비1호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실, 기존에는 마트로 이용되었던 것으로 추정됐습니다. 소유자는 박상호이고, 2013.11.26 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 수산업협동조합중앙회 앞으로 채권최고액 684,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2013.12.23 다모아종합상가자치관리위원회 가압류 90,431,940원, 2026.06.10 수협은행의 임의경매개시결정이 있습니다. 둘 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 월평동 311 다모아아파트 상가동 지하층비1호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 상가동 지하층 근린생활시설 · 공실(기존 마트 이용 추정) |
| 대상 면적 | 298.731㎡ |
| 소유자 | 박상호 |
| 감정가 / 최저가 | 220,300,000원 / 220,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 574,455,085원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인 | 1994.02.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2013.11.26 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 684,000,000원입니다. 그 뒤의 다모아종합상가자치관리위원회 가압류와 수협은행 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 표본이 아니다
단지 실거래 자료의 최근 12건 평균은 350,000,000원, 최신 거래는 2026.09 · 320,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 220,300,000원은 최근 12개월 평균의 62.9%입니다. 그러나 이 수치만으로 대상 상가가 싸다고 결론내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 63.24㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2026.09 | 84.36㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.09 | 84.36㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2026.09 | 84.36㎡ | 3 | 405,000,000원 |
| 2026.09 | 84.36㎡ | 13 | 405,000,000원 |
| 2026.09 | 63.24㎡ | 8 | 296,000,000원 |
| 2026.09 | 84.36㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2026.09 | 63.24㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.09 | 63.24㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.36㎡ | 10 | 419,000,000원 |
| 2026.08 | 84.36㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 63.24㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 350,000,000원 |
단지 경매 통계도 함께 볼 필요가 있습니다. 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건은 아직 0회 유찰의 신건입니다. 권리관계는 단순하지만, 가격 검증은 별도의 상가 비교사례 없이 주거동 실거래만으로 끝낼 수 없는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,884,200원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 684,000,000원 | 216,415,800원 |
| 3. 가압류 · 다모아종합상가자치관리위원회 | 90,431,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 774,431,940원 중 예상 배당액은 216,415,800원이고, 미배당액은 558,016,140원입니다. 미배당은 채권자 측 잔존채권 문제이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 상가동 지하층 근린생활시설이며 현재 공실, 기존 마트로 이용되었던 것으로 추정됩니다.
- 입지. 갑천초등학교 북측에 연접하고, 주변은 아파트단지·갑천초등학교·갑천중학교·서대전고등학교·행정복지센터·소방대 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장, 남측에 도시철도 월평역이 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 4층 건물 중 지하층이며 기본위생·급배수·승강기·화재설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 북측 갑천도로와 연계된 2차선도로를 통해 단지내 도로와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공동주택용지이며 절대보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,177,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 다모아 단지는 1,260세대이지만, 주거동 거래량과 지하 공실 상가의 환금성을 동일하게 볼 수는 없습니다. 대상 상가 자체의 임대·매매 수요 확인이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주거동 시세와 분리. 최근 12개월 평균 350,000,000원·최신 거래 320,000,000원은 면적과 용도가 다른 거래입니다. 62.9% 수치만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 상가 자체 비교사례. 지하층·298.731㎡·공실이라는 조건에 가까운 임대료와 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 영업시설·집기 잔존 여부를 확인하세요.
- 유찰 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 현재는 신건이므로 가격 경쟁력을 별도로 검토해야 합니다.
- 회차별 자금. 현재 회차 220,300,000원, 1회 유찰 시 176,240,000원, 2회 유찰 시 140,992,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2013.11.26 근저당과 2013.12.23 가압류, 2026.06.10 경매개시결정의 현재 상태를 매각 직전 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2013.11.26 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가 220,300,000원이 단지 최근 12개월 평균 350,000,000원의 62.9%라는 숫자는 눈에 띄지만, 비교 실거래는 63.24㎡·84.36㎡ 주거동이고 대상은 298.731㎡ 지하 공실 근린생활시설입니다. 따라서 현재 자료만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리보다 중요한 변수는 지하 상가 자체의 임대수요·매매수요와 적정 가격입니다. 단지 경매 평균 유찰 2.9회·낙찰률 0.0%까지 감안하면, 이 물건은 권리 리스크는 낮지만 가격·환금성 검증이 선행돼야 하는 유형입니다.
