216,580,000원
수원지방법원 2025타경54955. 오산시 세교동 더퍼스트타워세교의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 윤병조이며, 2023.06.23. 거래가액 503,099,926원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 남양주신용협동조합이 채권최고액 715,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 광주신용보증재단·광주은행· 우리금융캐피탈·신용보증기금의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 등기상 채무를 이어받는 구조는 아닙니다. 임차인도 김준수·정재우 두 명이 확인되지만 각각 2023.08.02., 2024.07.17. 전입해 모두 2023.06.23. 말소기준보다 늦습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했고, 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 2층 238호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 2021.02.26. 사용승인 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 |
| 소유자 | 윤병조 · 2023.06.23. 소유권이전 · 거래가액 503,099,926원 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 216,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주신용협동조합 / 668,945,308원 |
| 말소기준 | 2023.06.23. 남양주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 715,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2023.06.23. 을구 3번 근저당권입니다. 남양주신용협동조합의 채권최고액은 715,000,000원이고 채무자는 윤병조입니다. 그 뒤 2024년부터 여러 가압류가 순차적으로 붙었고, 2025.03.10. 남양주신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 2026.01.27. 국의 압류 역시 말소기준보다 뒤입니다. 현재 등기 분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준수 | 238호 80.0300㎡ | 2023.08.02 | 10,000,000원 | 750,000원 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재우 | 더퍼스트타워세교 1층 136호 38.1800㎡ | 2024.07.17 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2025.04.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 김준수의 전입일은 2023.08.02., 정재우의 전입일은 2024.07.17.로, 모두 말소기준 2023.06.23.보다 늦어 대항력이 없습니다. 김준수는 2025.04.02., 정재우는 2025.04.16. 각각 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되는 수치가 없어 우선변제 여부는 미상으로 두되, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 시세 우위는 별개
감정가는 442,000,000원이고 현재 최저매각가는 216,580,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 151,606,000원, 4회 유찰 시 106,124,200원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 216,580,000원 | 212,747,880원 | 716,030,223원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 151,606,000원 | 148,683,516원 | 780,094,587원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 106,124,200원 | 103,838,461원 | 824,939,642원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수 위험이 낮다는 뜻이지, 현재 가격이 시장가보다 싸다는 의미는 아닙니다. 실제 거래가격과 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,832,120원 |
| 2. 근저당 · 남양주신용협동조합 | 715,000,000원 | 212,747,880원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,475,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사광주은행 | 25,652,323원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 153,736,859원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 13,913,921원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,832,120원을 제외한 212,747,880원이 남양주신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 시나리오입니다. 전체 채권액 928,778,103원 중 채권자 배당액은 212,747,880원, 미배당은 716,030,223원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세마역(1호선) 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·오피스텔이 혼재하고, 인근에는 아파트단지·업무지대·미개발 업무지대·공장지대·농경지대가 함께 분포합니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 국도 및 고속도로 이용편은 대체로 양호합니다. 인근 버스정류장과 세마역까지의 거리 등을 감안한 대중교통 여건은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 8차선 독산성로가 개설되어 있고, 동측 경기대로(국도1호선) 및 수도권제2순환고속도로 북오산I.C, 서측 서부로와 연결됩니다.
- 이용상태. 감정상 근린생활시설로 이용 중이며, 건물에는 급·배수 등 위생설비와 소방설비·승강기설비 등 공용설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며, 토지는 공장·지식산업센터·근린생활시설· 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,899,000원/㎡입니다.
- 제한. 성장관리권역·철도보호지구·비행안전제2구역(전술) 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공동담보 범위 확인. 남양주신용협동조합 근저당에 1층 136호가 공동담보로 기재되어 있고 감정요항에도 238호·136호가 함께 언급됩니다. 매각 대상 목록과 물건번호를 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차 범위 확인. 김준수는 238호, 정재우는 136호 점유자로 조사됐습니다. 두 사람 모두 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 216,580,000원은 감정가 442,000,000원의 49%입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 말고 실제 상가 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재까지 2회 유찰됐다는 사실을 가격 메리트로만 보지 말고, 상권·공실·전용 위치·층별 수요 등 근린시설의 환금성 요인을 함께 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다르다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2023.06.23. 남양주신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없으며, 현재 및 추가 유찰 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 442,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 216,580,000원까지 내려왔지만, 근린시설이라는 용도와 이미 두 차례 유찰된 흐름을 감안하면 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 낼 수 없습니다. 권리는 정리돼 있지만 가격과 환금성은 현장 상권·임대수익·공실·실제 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
