수원지방법원 2025타경54955. 오산시 세교동 더퍼스트타워세교 1층 136호 근린시설입니다. 소유자 윤병조가 2023.06.23 소유권을 취득했고, 같은 날 남양주신용협동조합이 채권최고액 715,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 광주신용보증재단·현대카드주식회사·주식회사광주은행· 우리금융캐피탈주식회사·신용보증기금의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 565,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가 276,850,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입하기 어렵고, 이 사건에는 별도의 실거래 비교자료가 없어 낮은 유찰률 자체를 시세 대비 저가의 근거로 삼을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54955 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 1층 136호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 윤병조 |
| 소유권 취득 | 2023.06.23 · 거래가액 539,943,434원 |
| 감정가 / 최저가 | 565,000,000원 / 276,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주신용협동조합 / 668,945,308원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.06.23 남양주신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 715,000,000원이며 공동담보로 더퍼스트타워세교 2층 238호가 기재돼 있습니다. 이후의 가압류 5건, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 본건 136호는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재우 | 더퍼스트타워세교1층 136호 38.1800㎡ | 10,000,000원 | 700,000원 | 2024.07.17 | 2025.04.16 | 대항력 없음 |
| 김준수 | 238호 80.0300㎡ | 10,000,000원 | 750,000원 | 2023.08.02 | 2025.04.02 | 대항력 없음 |
본건 136호 점유자는 정재우이고 전입일은 2024.07.17입니다. 말소기준권리인 2023.06.23 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 700,000원이며 2025.04.16 배당요구를 했습니다. 따라서 보증금 미배당이 발생하더라도 대항력에 기초해 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
김준수의 신고 점유부분은 238호 80.0300㎡로 본건 136호와 호수가 다릅니다. 전입일은 2023.08.02로 역시 말소기준권리 뒤이고, 대항력은 없습니다. 공동담보에 238호가 기재돼 있으므로 본건 136호의 점유관계와 구분해서 볼 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 확인은 별개
현재 최저매각가는 276,850,000원으로 감정가 565,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 193,795,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 135,656,500원(감정가 24.01%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,675,900원 |
| 2. 근저당 · 남양주신용협동조합 | 715,000,000원 | 272,174,100원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,475,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드주식회사 | 5,842,528원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사광주은행 | 25,652,323원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 153,736,859원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 13,913,921원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 934,620,631원 중 채권자 예상배당액은 272,174,100원, 미배당액은 662,446,531원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세마역(1호선) 북서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·오피스텔이 혼재하며, 주변에는 아파트단지·업무지대·미개발 업무지대·공장지대·농경지대가 함께 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 국도 및 고속도로 이용편은 대체로 양호합니다. 인근 버스정류장과 세마역을 이용할 수 있어 대중교통 여건도 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 8차선 독산성로가 개설돼 있고, 동측 경기대로(국도1호선) 및 수도권제2순환고속도로 북오산I.C, 서측 서부로와 연결됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 광로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구가 기재돼 있습니다.
- 건물. 2021.02.26 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 급·배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 공용설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 136호 임차관계 재확인. 정재우의 전입일 2024.07.17은 말소기준 2023.06.23보다 늦어 대항력이 없지만, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 238호와 구분. 김준수의 점유부분은 238호이며, 근저당 공동담보에도 238호가 기재돼 있으므로 136호의 점유·명도관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 276,850,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물 1층 근린시설의 매매·임대 사례와 공실 여부를 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 본건 점유정보상 월세 700,000원, 보증금 10,000,000원이 확인되므로 실제 계약 지속 여부와 현재 임대조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 662,446,531원 남더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수와 낙찰자 인수는 별개의 문제입니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 현장검증”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준인 남양주신용협동조합 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 본건 136호 임차인 정재우 역시 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 명확합니다.
반면 가격은 감정가 565,000,000원에서 2회 유찰돼 276,850,000원까지 내려왔지만, 근린시설 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 실제 상권·임대수익·공실과 현장 시세입니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 물건은 그 순서가 맞습니다.
