대구지방법원 2025타경904. 경상북도 경산시 갑제동 540 소재 주택 물건입니다. 이용상태는 주택이며 철근콘크리트 구조 2층 건물과 토지가 함께 매각되는 형태입니다. 말소기준권리는 2022년 5월 20일 설정된 수협은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인 조사는 없으며, 매수인이 인수할 보증금이나 임차권은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 수협은행 근저당권 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 권리 분석 — 담보권은 크지만 매수인 부담은 아님

③ 예상배당표 (매각가 232,664,000원 가정)

현재 최저매각가 기준으로 수협은행 채권은 일부 미배당(314,993,296원)이 발생합니다. 그러나 미배당 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 경상북도 경산시 갑제동 소재로 경북과학고교 북동측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택·나지·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 근거리 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 등 제한사항이 있습니다.
• 환금성. 공동주택보다 수요층이 좁은 연립/다세대+토지 형태로 개별 활용성과 매수층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 확인. 인수 부담은 없지만 등기부 원본과 매각물건명세서 확인은 필요합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준이나, 토지 포함 주택 특성을 고려한 비교가 필요합니다.
• 활용성 검토. 자연녹지지역 토지와 건물 상태, 향후 활용 가능성을 현장 확인해야 합니다.
• 환금성 주의. 일반 아파트와 달리 매수층이 제한될 수 있어 출구 전략이 중요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상품성이 중요하다”

이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리가 정리되는 안전형 구조입니다. 다만 연립/다세대와 토지가 결합된 형태로, 단순히 유찰 가격만 보고 접근하기보다 토지 활용성·건물 상태·환금성을 함께 판단해야 합니다. 권리는 합격, 매수 판단은 물건 자체의 가치 확인이 핵심입니다.