대구지방법원 2025타경904. 경산시 갑제동 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(가)·(나)는 모두 주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.05.20 설정된 수협은행 근저당권 543,600,000원이고, 이후 2025.06.17 수협은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 205,126,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 “감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 주변이 단독주택·나지·농경지·임야 등으로 형성된 자연녹지지역이고, 물건 자체도 주택과 토지를 함께 보는 유형이므로 환금성과 실제 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경904 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 갑제동 540-2 · 경상북도 경산시 갑제마을8길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 소유자 | 정주선 · 단독소유 |
| 토지 | 330㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 418,624,400원 / 205,126,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 458,798,399원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.20 수협은행 근저당권 · 채권최고액 543,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기에는 2021.12.08 압량농업협동조합 근저당권 480,000,000원이 설정됐지만 2022.05.18 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.05.20 설정된 수협은행 근저당권 543,600,000원입니다. 그 뒤의 수협은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교자료가 없다
현재 회차 최저매각가는 205,126,000원으로 감정가 418,624,400원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 143,588,200원, 4회 유찰 시 100,511,740원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 205,126,000원 | 342,145,764원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 143,588,200원 | 402,822,035원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 100,511,740원 | 445,295,424원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율 자체가 시세를 뜻하지 않는다는 것입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 비교할 수 있는 실거래 자료가 없으므로, 현재 205,126,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 가점은 주기 어렵고, 현지 거래사례 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,764원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 543,600,000원 | 201,454,236원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 수협은행 채권최고액 543,600,000원 중 201,454,236원이 배당되고 342,145,764원이 미배당으로 남습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·이용 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 갑제동 소재 경북과학고교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·나지·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 감정평가에서는 제반 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
- 이용. 기호(가)·(나)는 주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 급배수·위생·난방·가스공급·다락·태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 330㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 304,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래부터 확인. 현재 최저가가 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 갑제동 일대 유사 주택·토지 거래사례와 비교하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 주택과 토지, 제시외 건물이 함께 매각되는 조건이므로 감정평가서의 각 기호와 현장 위치를 정확히 맞춰 보세요.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 점유자·전입관계와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 자연녹지·비행안전 규제 확인. 토지의 이용·증축·개발 계획이 있다면 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 규제를 별도로 검토하세요.
- 채권 미배당과 인수는 구분. 현재 회차에서 수협은행에 342,145,764원이 미배당으로 남지만, 제시된 배당 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 실제 시장가격
이 사건의 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2022.05.20 수협은행 근저당권이 말소기준이고 경매개시결정은 그 이후입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단에서 더 큰 변수는 가격과 환금성입니다. 감정가 418,624,400원에서 최저가 205,126,000원까지 떨어져도, 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 그 가격이 시장보다 싼지 확정할 수 없습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 자연녹지지역, 주택·토지 복합 성격이 더해집니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 현장 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 안전합니다.
