부산지방법원 2025타경3264. 부산 동구 초량동 범양레우스 센트럴베이의 지하1층 비101호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 105동은 별개의 독립된 동이 아니라 아파트 103동 지하층 상가를 가리키며, 본건은 공부상 지하층이지만 도로와 수평으로 연결되어 외관상 1층으로 보입니다. 현재 현황은 공실입니다.

권리분석의 중심은 2022년 4월 19일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,278,000,000원이고, 이후 기재된 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 신청채권자는 부산은행에서 채권이 양도된 더블유비2309유동화전문유한회사이며, 청구금액은 2,878,293,619원입니다. 다만 권리상 인수액이 0원이라는 점과 이 근린시설의 적정 매입가격이 확인됐다는 것은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후의 압류·경매는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 2번 부산은행 근저당권입니다. 2023년 12월 21일과 2024년 2월 23일에 기재된 동구의 압류는 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

을구 1번 범양건영주식회사 근저당권은 채권최고액 11,488,974,810원으로 기재되어 있으나, 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 인수 권리로 혼동해서는 안 됩니다. 과거 2023타경2878 임의경매개시결정도 취하 후 2025년 1월 15일 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 낮아도 ‘저렴하다’고 단정할 수 없는 이유

단지의 최근 실거래 12건 평균은 498,333,333원이며, 최신 거래는 2026년 10월 112,000,000원입니다. 하지만 비교 기준면적은 145.0025㎡인 반면, 최근 거래 표본의 면적은 27.55㎡부터 84.97㎡까지 혼재되어 있습니다. 본건과 면적 및 용도가 일치하는 거래가 확인되지 않아 이 평균을 본건의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다.

기계적으로 계산하면 최저가 442,504,000원은 최근 12건 평균의 약 88.8%입니다. 그러나 이 비율은 면적과 용도가 맞지 않는 거래를 나눈 값일 뿐, 본건의 적정 시세를 입증하지 않습니다. 최신 거래 112,000,000원 역시 전용면적 27.55㎡ 거래이므로 본건과 직접 비교할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 442,504,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 추정 집행비용을 제외한 금액이 부산은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 3,278,000,000원과 비교한 미배당액은 2,842,321,040원입니다. 이는 채권자 측 배당 부족액이며, 현재 산정자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액을 같은 금액으로 보아서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 변화와 배당 부족액

유찰 시나리오별 금액은 제공된 추정값입니다. 실제 최저매각가와 매각기일은 법원의 후속 매각공고를 확인해야 합니다. 유찰에 따라 가격이 낮아져도 그 자체로 본건의 적정 시세나 수익성이 입증되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 부산지하철 1호선 초량역 서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장과 부산지하철 1호선 초량역이 있습니다. 북측·서측·남측은 노폭 약 10~12미터 내외, 동측은 약 20미터 내외의 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 5층 건물이며 사용승인일은 2020.02.27.입니다. 위생·소방·승강기 설비가 기재되어 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 정비구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로 관련 사항 및 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 사용과 업종 운영 가능 여부는 관련 규정 및 관할 기관을 통해 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지의 최근 실거래 표본은 면적이 혼재되어 본건과 직접 비교하기 어렵습니다. 근린시설은 실제 임대수요와 업종 적합성이 중요하므로, 아파트 거래 평균이나 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하지 않는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 현재 공실로 기재되어 있으나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 매각물건명세서, 현황조사서 및 관리주체 확인을 통해 실제 점유와 임대차관계를 재확인하십시오.
• 호실의 실제 위치. 공부상 지하1층이지만 도로와 수평으로 연결되어 외관상 1층으로 보입니다. 공부와 현황의 차이가 실제 접근성, 출입구, 사용 가능 면적 및 임대 활용에 미치는 영향을 확인하십시오.
• 건물 표시 확인. 매각물건명세서 비고에는 105동이 독립된 별개 동이 아니라 아파트 103동 지하층 상가를 가리킨다고 기재되어 있습니다. 집합건물의 정확한 호실과 전유부분을 등기부·건축물대장·현황도면으로 대조하십시오.
• 적정가 산정. 최근 거래 평균 498,333,333원은 본건과 면적·용도가 맞지 않는 표본을 포함합니다. 본건과 유사한 근린시설의 면적, 위치, 층, 이용상태 및 실제 거래사례를 확보한 뒤 입찰 상한을 정하십시오.
• 용도·규제 확인. 일반상업지역, 방화지구, 정비구역 및 상대보호구역 등 관련 사항이 기재되어 있습니다. 계획 중인 업종과 실제 이용에 필요한 인허가 가능 여부를 확인하십시오.
• 공동담보 및 등기 원본. 부산은행 근저당권에는 공동담보가 기재되어 있고 일부 공동담보에 대한 말소 부기가 존재합니다. 본건 호실의 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해 권리 범위를 확인하십시오.
• 추가 비용. 관리비 체납, 공용부분 관련 부담, 시설 상태 및 인도에 필요한 비용을 확인하십시오. 추정 배당표에는 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목이 반영되지 않을 수 있습니다.

맺으며 — “감정가의 24%”와 “시세보다 저렴”은 다르다

부산지방법원 2025타경3264는 4회 유찰로 최저매각가가 442,504,000원까지 내려온 근린시설입니다. 현재 확인자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있고, 기준 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리관계만 보면 인수 부담이 크지 않은 물건으로 정리됩니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 최근 실거래 평균과 비교한 단순 비율은 88.8%이지만, 거래 표본의 면적과 용도가 본건과 맞지 않습니다. 현황은 공실이고 임대관계는 미상으로 표시되어 있으며, 4회 유찰 이력도 확인됩니다. 따라서 현재 최저가가 싸다고 단정하거나 곧바로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 입찰 판단은 보류가 맞습니다. 임대차와 점유 상태를 재확인하고, 본건과 유사한 근린시설의 실제 거래 및 임대수요를 검증한 다음 적정 입찰가를 산정하는 것이 우선입니다.