부산지방법원 2025타경3264. 부산광역시 동구 초량동에 있는 범양레우스 센트럴베이의 지하1층 B107호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사해브앤케이이며, 2022년 4월 19일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 3,278,000,000원으로, 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다.

눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 1,433,000,000원에서 4차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 344,063,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 상가는 임대수익, 공실기간, 점포 접근성, 상권 수요 등에 따라 가치가 크게 달라집니다. 실제 상가 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 하락률만으로 저평가를 판단하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당

이 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 19일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,278,000,000원이며, 이후 등기된 부산광역시 동구의 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2020년 설정되었던 범양건영주식회사의 근저당권 (채권최고액 11,488,974,810원)은 이미 등기부상 말소되었습니다. 또한 2023년에 개시되었던 별도 임의경매는 취하되어 2025년 1월 15일 관련 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 따라서 과거 경매와 현재 진행 중인 2025타경3264를 구별해야 합니다.

② 시세 비교 — 감정가 대비 24%, 그러나 직접 비교 시세는 미확인

최저매각가는 344,063,000원으로 감정가 1,433,000,000원의 24.01% 수준입니다. 이는 감정평가액 대비 하락폭을 나타내는 수치이며, 현재 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

범양레우스센트럴베이에서 확인되는 최근 실거래 12건의 평균은 498,333,333원입니다. 최저매각가를 이 평균으로 나누면 69.0%이지만, 이 거래들은 면적이 서로 다른 아파트 거래입니다. 대상 물건은 근린생활시설이므로 해당 평균을 상가 시세로 적용할 수 없습니다.

참고: 범양레우스센트럴베이 아파트 실거래 12건

위 거래는 주변 아파트 시장의 참고자료입니다. 대상 근린생활시설 B107호의 직접 비교거래가 아니므로 낙찰가 산정이나 시세 할인율 계산에 그대로 적용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 344,063,000원 가정)

최저매각가 344,063,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 5,616,882원을 제외한 338,446,118원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,939,553,882원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 표는 제시된 채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고 실제 채권잔액, 채권승계 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 시나리오에는 신청채권자의 예상배당이 0원으로 표시되어 있으므로 근저당권자와 신청채권자의 승계관계 및 최종 배당귀속을 별도로 확인해야 합니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 구별됩니다.

회차별 가격과 미배당 위험

회차가 진행되면서 매각가격은 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 제시된 시나리오에서는 어느 회차에도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다.

5회·6회 유찰 시 가격은 시나리오상 예상치이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 채권자 측 배당부족액으로, 제시된 권리분석에서 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동구 초량동, 부산지하철 1호선 초량역 서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하며 인근에 노선버스정류장과 초량역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 상가 접근성. 본건은 공부상 지하층이지만 도로와 수평으로 연결되어 외관상 1층으로 보입니다. 다만 실제 점포 전면의 가시성, 출입 편의와 유동인구 접근성은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 건물로 외벽은 외장석재, 내벽은 콘크리트 노출 등으로 마감되어 있으며 강화유리창, 위생·소방·승강기 설비 등이 확인됩니다.
• 토지이용. 일반상업지역이며 방화지구, 정비구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 3,026,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측·서측·남측은 약 10~12미터 내외, 동측은 약 20미터 내외 도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 현재 공실이며 4회 유찰된 근린시설입니다. 아파트 거래 활성도를 해당 상가의 환금성으로 대체해서는 안 됩니다. 실제 매수·임차 수요와 재매각 가능성의 개별 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래 확인. 동일 건물 또는 인근의 유사 근린생활시설 매매사례를 확보해 최저매각가 344,063,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증하세요. 아파트 실거래 평균 498,333,333원은 직접 비교 기준으로 사용할 수 없습니다.
• 임대수익 검증. 현재 공실이므로 현실적으로 받을 수 있는 임대료, 예상 공실기간, 관리비와 운영비를 확인하고 순수익을 기준으로 투자 가능 가격을 산정하세요.
• 층수·동 표기 확인. 105동은 독립된 건물이 아니라 103동 지하층 상가를 지칭합니다. 공부상 지하1층과 현황상 도로 연결 1층의 관계, 점포 위치와 출입 동선을 현장에서 직접 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서를 최종 대조하고, 매각 전 점유상태가 바뀌지 않았는지 확인하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당권의 공동담보 범위, B103호 공동담보 일부소멸 사항 및 현재 잔존 담보관계를 확인하세요.
• 채권양수 관계 확인. 현재 경매신청채권자는 더블유비2309유동화전문 유한회사로 표시되어 있습니다. 등기상 부산은행 근저당권과 신청채권자의 관계, 채권승계 자료 및 예상배당 귀속을 확인하세요.
• 압류·세금 확인. 부산광역시 동구의 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 당해세의 배당 우선순위와 미납 공과금은 별도 확인이 필요합니다.
• 관리비 체납. 근린시설의 공용부분 관리비 체납 여부, 공실 중 발생한 관리비와 시설 유지비를 관리주체에 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 예상 최저매각가는 240,844,099원, 6회 유찰 시에는 168,590,869원입니다. 그러나 가격 하락만으로 입찰을 결정하지 말고, 확인된 상가 수익가치와 함께 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 확인하고 입찰보증금과 매각조건을 최종 점검하세요.

맺으며 — “많이 떨어졌다 ≠ 싸다”

이 물건의 가장 큰 장점은 권리상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현황도 공실입니다. 권리관계만 놓고 보면 매수인이 부담해야 할 금액이 추가로 계산되는 유형은 아닙니다.

그러나 가격 판단은 전혀 별개의 문제입니다. 1,433,000,000원에 감정된 상가가 344,063,000원까지 내려왔다는 사실은 분명 눈에 띕니다. 그렇지만 4회 유찰된 근린시설이고, 현재 확인되는 실거래는 대상 상가와 비교할 수 없는 아파트 거래입니다. 실제 상가의 적정 매매가격과 임대수익이 검증되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인폭을 수익 기회로 해석하기 어렵습니다.

또한 105동의 실질적인 위치가 103동 지하층 상가라는 점, 공부상 지하층이지만 외관상 도로와 연결된 1층이라는 점, 그리고 현재 공실이라는 점은 현장 확인이 특히 중요한 이유입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 권리인수 부담은 낮지만 4회 유찰, 공실 및 상가 환금성 불확실성, 동일 용도 실거래 부재가 가격 평가를 제한합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 전까지 보류. 현재 최저가가 싸다고 단정하기보다 실제 상가 수익가치와 매수 수요가 확인된 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.