99,614,000원
서울남부지방법원 2025타경9910. 구로동 252-88 제2층 제201호, 전용면적 39.81㎡인 다세대주택입니다. 등기부상 현재 유효한 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.01.08. 애큐온저축은행의 가압류 52,166,179원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 애큐온캐피탈 가압류 21,352,807원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유관계입니다. 201호에는 김선영과 지주택이 모두 2014.11.06. 전입한 것으로 기재되어 있고, 임차보증금은 확인되지 않습니다. 보증금과 일부 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없지만, 대항력 가능성을 배제할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제2층 제201호 [도로명] 서울특별시 구로구 디지털로27길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.81㎡ · 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 방2 · 거실 겸 방 · 주방 · 화장실 · 다용도실 · 현관 |
| 건물 | 지상 4층 · 사용승인일 1985.06.29 · 총 4세대 |
| 소유자 | 남궁찬 (2008.04.28. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 99,614,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 애큐온저축은행 / 55,585,851원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선행 전입은 미확정
과거 설정된 신한은행·삼양식품 등의 근저당권은 2002.11.27., 2003.01.08., 2008.06.27. 각각 말소됐습니다. 서울보증보험의 2024.12.16. 가압류도 2025.07.15. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.01.08. 애큐온저축은행 가압류이며, 이후 강제경매개시결정과 애큐온캐피탈 가압류는 낙찰로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 분류 3명
보증기관의 대위·승계로 표시된 항목은 없으며, 조사상 실제 임차인으로 분류되는 기재는 3명입니다. 다만 남궁 원은 301호로 기재돼 현재 목적물인 201호와 호수가 다르므로, 매각목록과 현황조사 원본에서 포함 관계를 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남궁 원 | 301호 | 2008.09.29 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 목적물과 호수 불일치 |
| 김선영 | 201호 · 주거 | 2014.11.06 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 인수액 미확정 |
| 지주택 | 주거 · 부분 미기재 | 2014.11.06 | 0원 기재 조사 문구상 미상 | 2014.11.03 2025.07.07 배당요구 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 승계 없음 보증금 원본 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 67.2% 할인보다 ‘미상 인수액’이 먼저
감정가 304,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 99,614,000원입니다. 감정가 대비 32.77%, 금액으로는 204,386,000원 낮아졌습니다. 표면상 할인폭은 크지만, 동일 건물의 확인 가능한 최근 매각금액이 없고 임차보증금도 미상이라 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
이 물건의 실질취득가는 단순히 최저가 99,614,000원이 아닙니다. 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가 + 인수 보증금이 실제 취득원가가 됩니다. 보증금 규모를 알지 못하는 현재 상태에서는 최저가가 더 내려가더라도 총 취득원가가 얼마나 낮아지는지 계산할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 99,614,000원 | 73,518,986원 | 0원 | 23,901,962원 |
| 6회 유찰 시 | 79,691,200원 | 73,518,986원 | 0원 | 4,337,772원 |
| 7회 유찰 시 | 63,752,960원 | 62,205,407원 | 11,313,579원 | 0원 |
위 미배당액은 가압류 채권 계산값입니다. 임차인의 보증금·최우선변제·당해세가 반영되지 않았으므로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,193,052원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 애큐온저축은행 | 52,166,179원 | 52,166,179원 |
| 2. 갑구 5번 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 애큐온캐피탈 | 21,352,807원 | 21,352,807원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,901,962원 |
배당계산상 가압류 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여금도 발생합니다. 다만 임차보증금, 당해세 및 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울구로남초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·소규모 아파트· 근린생활시설·디지털산업단지가 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 남구로역이 소재합니다.
- 건물. 사용승인일은 1985.06.29.이며, 지상 4층·총 4세대 규모입니다. 외벽은 벽돌쌓기, 창호는 알루미늄새시이며 도시가스 개별난방과 위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 14m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 자루형 토지이며 공시지가는 3,559,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 기재 기간은 2024.08.31.~2025.08.30.이므로 현재 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 확인. 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐지만, 감정 참고사항에는 기호 가의 구조가 건축물대장에서는 연와조, 등기사항전부증명서에서는 철근콘크리트조로 표기됐다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 4세대의 소규모 다세대이고 확인 가능한 최근 매각금액이 없어 가격 검증과 재매각 시 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 김선영·지주택의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 개시일, 주민등록, 확정일자와 배당요구 내용을 모두 대조해야 합니다.
- 201호·301호 범위. 현황조사에는 301호 남궁 원이 포함되고 감정평가 내용에도 301호와 201호가 함께 언급됩니다. 매각목록에서 이번 매각 대상의 정확한 호수와 일괄매각 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 기재 판단. 김선영과 지주택이 동일 임대차 관계인지 별개의 권리자인지 확인하기 전에는 보증금을 합산하거나 한쪽을 제외하지 마세요.
- 인수액 재계산. 확인된 임차보증금과 예상배당액을 반영해 낙찰가별 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 건축물대장. 구조 표기 차이와 위반건축물 여부, 전유면적·대지권·호별 현황을 원본으로 확인하세요.
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일 2026.07.29.가 경과했으므로 변경·취하·매각 여부와 다음 기일을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 감정평가서에 기재된 토지거래허가구역 기간이 종료된 뒤 현재 지정 상태와 취득 목적별 허가 필요 여부를 확인하세요.
- 최신 등기 대조. 등기부 발행일 2026.08.04. 이후 추가 등기와 체납세금, 교부청구, 배당요구 종기 관련 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 33%”보다 먼저 풀어야 할 질문
이 물건은 감정가 304,000,000원에서 99,614,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 2025.01.08. 말소기준보다 앞선 201호 관련 전입 2건의 보증금이 미상이고, 동일 건물의 확인 가능한 최근 거래금액도 없습니다.
따라서 현재 최저가는 실질취득가가 아니라 실질취득가를 구성하는 한 부분일 뿐입니다. 임차보증금이 확인되기 전에는 인수 0원도, 시세 대비 저가도 확정할 수 없습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만 점유권리는 불명확하고, 5회 유찰·1985년 사용승인·4세대 규모라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 종합 판단은 D — 보증금과 매각 범위가 확인되기 전에는 가격 판단과 입찰 모두 보류가 타당합니다.
